住房抵押贷款提前偿付风险分析.docVIP

住房抵押贷款提前偿付的风险分析 　　摘要：提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还全部或部分贷款的行为。它无疑是主动违约的一种重要形式。提前偿付风险是指由于抵押贷款借款人在借款规定期限之前提前偿付借款而引起的贷款人再投资风险。对银行来说，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本未得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险，且导致抵押现金流变得不确定，使资产负债管理的难度加强。当前，我国银行也被抵押贷款逐年增加的提前偿付现象而困扰，并影响我国即将开展的证券化运作。 　　关键词：住房抵押贷款；提前偿付；风险分析 　　中图分类号：F832.45 　　文献标志码：A 　　文章编号：1673-291X(2007)10-0092-02 　　 　　随着央行不断调整住房按揭贷款利率，在“加息”信号的引导下，提前还贷的想法已经萦绕在各地众多贷款市民心中，房贷利率上调必将引发新一轮提前还贷潮。 　　 　　一、影响提前偿付的主要因素 　　 　　1.现行抵押利率水平。利率变动的影响在提前偿付中占有重要的地位，众所周知，借款人所承担的直接成本是现行的合同利率，如果当前市场抵押利率比现行抵押贷款的合同利率低，借款人就会额外承担一笔机会成本，借款人为了减少利息支出，就在现行利率水平上重新举债来偿还原有的抵押贷款余额，这样他就可以支付较少的利息了。 　　2.抵押利率变动路径。该现象意味着提前偿付率的变动不仅依赖于市场利率的变化，而且依赖于其达到该变化水平的路径。一般在市场抵押利率开始下降到一定程度时，大多数敏感的抵押贷款人就会采取行动，因而产生很高的提前偿付率。 　　3.再融资条件。借款人在决定提前偿还贷款时还要考虑是否具备再融资条件，这包括再融资所需要的住房权益，也就是借款人在住房上累积的权益要能够为他所申请的贷款数量提供足够的担保。例如，假定在时刻t，住房价格为H(t)，贷款余额为L(t)，则借款人权益为H(t)-L(t)。如果利率在时刻t下降，那么借款人决定提前偿付贷款(假定没有时滞)。为了支付剩余贷款额L(t)，他需要以现行利率借入一笔相当于L(t)的款项。假定???款人出于保证资产安全的考虑，只提供相当于借款人权益80%的贷款。这意味着借款人要想得到他想要的额度，下面的等式关系必须得到满足：(H(t)-L(t))×80%=L(t)，从中解得，H(t)=2.25 L(t)。这就是说，只有当借款人权益在时刻t相当于1.25时，借款人才能得到提前偿付贷款所需要的数量。 　　4.住房价格。住房价格的波动对抵押贷款人的提前偿付行为也极具影响力，特别是住房价格上涨幅度过大会刺激那些想从房屋价值升值中谋取利益的抵押贷款人提前还款，以便把手中房屋转手而获利。相反，如果住房当前的市场价值远低于抵押贷款的价值，那么抵押贷款人就会考虑违约，因为他会觉得为便宜的住房不值得继续偿还抵押贷款，还不如作出违约，将房子还给提供抵押贷款的商业银行等金融机构。 　　5.收入增长对提前还款的影响。目前，我国住房抵押贷款的偿付方式主要是每月等额还本付息。借款人在选择贷款额度及贷款期限时，由于担心被迫违约(由于无力还款导致的违约)的发生，往往会倾向于保守估计，即以目前的收入水平为主要参考指标。然而我国住房抵押贷款期限长，时间跨度较大，从我国目前的经济形势看，我国居民可支配收入在此期间必然增长，则每月用于住房上的消费支出会随之上升。按我国居民的消费观念，大部分借款人还不习惯“寅吃卯粮”，贷款买房就意味着负债，居民宁可放弃一些即期消费，以便尽早获得产权，以减少利息支出。 　　 　　二、提前还款带给银行的经济损失分析 　　 　　1.服务成本未得到全部补偿。服务成本是指银行因办理提前收回贷款业务所增加的额外办公费用，每发生一笔抵押贷款，银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款以及收取还款等各个环节都产生服务成本，这些成本是通过抵押贷款的利息收入得以补偿，并被分摊在整个还贷期内。如果借款者提前还款，银行只收回了分摊在还贷期内的部分服务成本，其余未收回的服务成本就是银行的利益损失。这种成本因银行办公过程的程序化和标准化而具有相对稳定性，随外界条件变化而变化的幅度不大，与提前还款次数成正比，与提前还款额无关。 　　2.提前收回资金的闲置和再运用风险。由于提前还款发生的突发性和不确定性，银行的资金运作部门无法对该部分资金进行充分的筹划，从资金回收到寻找到合适渠道的投资再运用，这个过程资金将被闲置，而闲置期间的资金银行是要付出管理成本和利息的。同时，资金的投资再运用本身也具备风险。 　　3.预期收益减少的风险。目前，我国金融机构的投资渠道较少，投资用的金融工具不够多，住房抵押贷款是银行资金运用业务中的优质业务，