第3章 节 房地产投资类型选择 房地产投资分析 .pptVIP

第3章 房地产投资类型选择;3.1 概述;2.考虑投资类型的风险 每个人对风险的偏好是有差别的，由于风险越大，投资报酬率越高，所以在房地产投资类型选择时，敢于冒险的，往往容易选择富有挑战性的房地产投资项目，其利润相对也高些；对于高风险的投资项目，进行选择时要作好风险防范，采取相对保守的态度。 3.投资者的期望收益水平 房地产投资项目的选择是否具有可行性，是由房地产投资者的期望收益水平决定的。; ;3.2 住宅投资分析; 市间或同一城市内部可形成多层次的市场价格，这将形成梯级投资，梯级投资能够充分发掘各收入阶层的投资潜力，促进住宅投资市场的繁荣。 2.周期性 住宅投资涉及社会、经济、文化、自然等多方面因素，加之投机、炒作行为屡见不鲜，使投资表现出周期性。 3.易受政策影响性 住宅价值高，关联带动性强，因而对其投资具有重大经济意义，而且住宅是刚性需求商品，; 家庭必备，如果人们无房可住，交严重影响社会治安和生活质量，因而住宅投资具有重大社会政治意义。 3.2.3 住宅投资的影响因素 1.交通便捷 2.配套完整 3.安全舒适 4.时尚性 5.发展潜力大 ;3.2.4 住宅投资选择的策略 1.把握时机 包括对进入时机和退出时机的把握。 进入住宅投资的时机应当在住宅需求上升之初或者在通货膨胀之初。 退出住宅投资的时机应当在住宅市场高涨之末或者在通货膨胀高峰之前。 2.选择地点 包括对住宅地段的选择，对住宅层数、位置、朝向的选择。;3.定位质量 包括定位住宅本身质量和服务管理质量。 4.学艺为主 虽然说住宅投资的收益不是很高，但是对住宅投资的进入或退出是很容易的，而且投资风险相对较小，所以许多房地产投资者都把住宅投资当做“学艺”的入手处，以便积累一定经验后再去涉足其他房地产投资领域。;3.3.1 商业地产的分类 1.都市型商业地产 都市型商业地产总体特征可概括为临近商业地段，商业效益较好，投资费用相对较大，应具有针对性地面向目标客户，提供特色服务。适合于饮食、娱乐、生活用品方面的商业发展。 2.社区型商业地产 社区型???业地产是指设置在都市里大型居住; 区的店铺。其总体特征可概括为：临近居住区，凡能够给家庭生活提供服务的商店，都能获得良好的收益。对这类商业地产的投资应考虑到社区居住者的收入、文化阶层等因素。 3.专业街市商业地产 专业街市商业地产一般指特色经营的著名商店或商业街，总体特征可概括为：以特色取胜，经营特色浓郁，具有独特的小环境及商品，收益一般高于其他两个类型的商业地产。 ;3.3.2 商业地产投资的特征 1.资金需求大 商业地产项目的投资大、占地广、建设和投资回收期长，商业地产开发投资要求巨大的资金投入。 2.规划难度高 商业地产项目面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。 3.政策影响大 ; 对于商业地产项目投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要包括房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策。 4.利益协调的难度大 商业地产的目标市场面临两级客户，一是销售阶段的投资经营者；二是物业经营阶段的最终消费者。在进行商业地产策划时，不仅要考虑各投资经营者的需求特性，更要考虑最终消费者的消费行为和心理特征。 ;5.盈利模式不确定 商业地产的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性获利，而商业地产是靠物业增值来获得长线投资回报和长期现金流。我国目前商业地产的盈利模式，可归纳为以下几种： （1）全部出售 （2）全部出租 （3）出售+出租 （4）不租不售（自营） （5）地产+市场 ;6.对后期运营管理要求高 商业地产进入后期的运营管理，开发商需要把松散的经营单位和多样的商业业态统一到一个经营主题和信息平台上，使资源配置得以优化。 3.3.3 商业地产投资选择考虑的影响因素 1.基础设施 2.交通便利程度 3.环境因素 4.文教卫体配套设施 ; 5.人文因素 6.商服管理 3.3.4 商业地产投资选择的策略 1.在商圈内选择店铺 商圈内的店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以商圈内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。 2.与专营店铺人员合作 投资商业店铺是否盈利，很关键的一条就是商业店铺经营者的水平高低。为了保证投资商业 ; 店铺获取高额利润，房地产投资者必须与专营店铺人员合作