第4章 节 房地产估价的价格理论(房地产估价课件).pptVIP

房地产估价 第4章 房地产估价的价格理论 4．1 房地产价格理论 4.1.1 房地产价格的概念 所谓房地产价格，是指在开发、建设、经营房地产过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。房地产商品价格是房屋建筑物价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。 4.1.2 房地产价格的成因 在房地产估价上，一般认为房地产价格是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。而房地产的经济价值及房地产价格的成因，是房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。 房地产的效用，是指人们因占有、使用房地产而得到满足的程度。房地产如果没有效用，就不会发生房地产价格，因为没有效用，人们就不会产生占有房地产的欲望。但认定某物品有效用，并不能直接产生该物品的经济价值，如其数量丰富，随时随地都能自由获得，像空气那样虽对人类至关重要，也不产生价值。 房地产的相对稀缺性，意味着对比一般人类欲望，其欲望的满足，由于从质和量上有限而处于不足的状态。房地产的稀缺性，比一般经济物品还被重视。房地产的价格，被看作是稀缺性的价值反映，可以认为是在结合效用和稀缺性后发生的。 房地产价格的发生，除以上两个原因外，还必须对房地产形成现实购买力才有可能。购买力是经济的概念，它通常随着时间和场所的不同而变化。人们把由于购买力所形成的需求称为有效需求，并指出也是发生房地产价格的一个原因。 综上所述，房地产价格的产生，是由房地产的效用、房地产的相对稀缺性及对房地产的有效需求三者所构成，但这三者并非单独作用，而是由此三者相互结合才能产生。 4.1.3 房地产价格的特征 房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处表现在以下几方面，即都是价格，用货币表示；都有波动，受供求等因素的影响；优质优价。房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。 1．地价与一般物价的不同 土地作为房地产的重要组成部分及形态，地价即是其价格的货币体现，其与一般物品价格相比，具有明显的差异，从而使房地产价格具有自身的特征。地价与一般物价的不同之处主要体现在： 1）生产成本不同 2）供求变化不同 3）价格差异不同 4）市场结构不同 5）折旧现象不同 6）形成时间不同 1．按房地产价格的形成基础划分 1）市场价格 2）理论价格 3）评估价格 2．按房地产实体的存在形成为划分 1）土地价格 2）建筑物价格 3）房地价格 3．按房地产价格表示单位划分 1）总价格 2）单位价格 3）楼面地价 4．按交易或评估的房地产权益划分 1）所有权价格 2）使用权价格 3）转让价格 4）租赁价格 5）抵押价格 5．按房地产公共价格管理划分 1）基准地价 2）标定地价 3）建筑物重置价格 6．按政府行为划分 1）土地使用权出让价格 2）征用价格 3）课税价格 4）补地价 7．按房地产的交易方式划分 1）拍卖价格 2）招标价格 3）协议价格 8．按房地产销售相关情况划分 1）起价 2）标价 3）成交价 4）均价 4．2 地租理论 4.2.1 地租的概念 地租，意为报酬，是指由土地而产生的报酬。地租的这种概念适用于土地的一切理论收益，包括对土地本身投资和对土地（不动产）投资所产生的收益。它不代表人与人之间的关系，不论土地所有者与土地使用者是否为同一人，均可因土地而产生地租。 4.2.2 地租形态 1．绝对地租 由于土地空间位置的固定性和数量的有限性，土地的供给是有限的。就整个人类社会而言，土地的总的供给量是固定的，与社会对土地的需求或地租的高低无关。当然，对于某一生产部门或某一城镇而言，土地的供给不是固定不变的，是相对的。例如，可以通过支付较高的谷物地租，把原来用于种植棉花的土地转用于生产小麦；同样，由于城市土地较高的收益能力，城郊结合部的农用地常被转化为城市建设用地。此外，许多人为因素也可使利用的土地的数量有所增加或减少。例如，围湖造田、修筑梯田、治理沙漠等，可以增加可利用土地；而土地退化、水土流失、洪涝灾害等则减少可利用土地。但是，从一般意义上而言，土地的数量是固定不变的，即土地的供给是缺乏弹性的，其供给曲线在供需关系中最终表现为一条与价格（纵坐标）相