第4章房地产开发项目的策划与规划设计(房地产开发与相关管理）.pptVIP

第 4 章房地产开发项目的策划与规划设计 教学要求 知识要点 能力要求 相关知识 房地产项目策划 (1) 掌握项目策划的全过程内容 (2) 掌握项目策划的创新 (1) 项目概念策划、投资策划、规划设计策划、建设策划、营销策划、后期策划 (2) 房地产开发项目动态策划、理念创新 房地产开发项目规划设计 (1) 熟悉规划设计的内容 (2) 了解规划设计方案的经济因素 (3) 了解规划设计方案的方案评价 (1) 规划设计的组织与控制 (2) 规划设计方案评价体系 (3) 规划设计方案评价方法 例 策划一词大家应当都不陌生，因为它几乎存在于所有的经济生活中。在中国，房地产项目的策划只是从20世纪90年代中期兴起的新生事物，在20年的发展过程中，既有“策划万能论”的救世主的观点，又有“策划无用论”的虚无主义观点。伴随着市场竞争的日趋激烈，房地产法制的逐渐规范化，消费者日益理性化以及市场供需结构的变化，房地产项目策划开始被人们以一种正确的态度接受，并发挥应有的作用。例如：杭州坤和房产公司开发的项目“和家园”，该楼盘背靠小和山国家森林公园，面对西溪湿地国家公园，楼盘内有一千多棵古松树，所以项目的概念策划为“和谐”，体现的是屋宇环境的和谐、人与自然的和谐、人与社会的和谐。在楼盘规划设计上，有高层公寓二房一厅，三房二厅二卫，四房二厅二卫，山地排屋等多种组合房型。 4.1 房地产项目策划概述 4.1.1 房地产项目策划的概念 房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调查、消费者行为和心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全程策划。 4.1.2 房地产项目策划的含义 策划是为项目服务的，项目的最终目标就是赢利，策划就是为这个目标服务的。 4.1.3 房地产项目策划的特征 1．地域性 2．系统性 3．前瞻性 4．市场性 5．创新性 6．操作性 7．多样性 8．效益性 4.1.6 房地产项目策划的重要性 房地产项目的策划对于项目到底有多重要，可以从图4.1中进行分析。 图4.1 投资曲线 4.2 已有明确项目的全过程策划 4.2.1 项目投资策划 图4.2 已有项目全程策划流程 1．市场分析与预测 2．项目定位策划 3．项目融资策划 4．项目经济评价 4.2.2 项目规划设计策划 1．项目规划设计策划总体工作流程图(图4.8) 2．项目总体规划布局策划 3．建筑产品规划 1) 产品设计的步骤 2) 建筑风格策划 3) 户型设计 4) 环境规划及艺术风格提示 5) 装修风格策划 图4.8 项目规划设计策划总体工作流程图 4.2.3 项目建设过程策划 1．项目招投标 2．项目管理 4.2.4 项目营销策划 1．营销计划书 2．营销策划系统 3．营销策划流程图(图4.10) 4．销售策划 5．形象策划 6．广告策划 图4.10 营销策划流程 4.2.5 项目后期策划 1．物业管理的标准 2．物业管理的模式 3．物业管理的综合服务 4．物业管理收费 4.3 房地产项目策划的生命力——创新 4.3.1 动态策划理念的引进 所谓理念，通俗地说，就好比文章动笔之前的立意和主线。策划理念的创新就是对策划内涵的创新。对于房地产项目策划理念的创新就是对房地产项目策划内涵的丰富。 我们把房地产项目策划看成是动态的，一种具有跟踪式的互动工作过程。 这里引用“动态”的策划来完善房地产项目策划的内容。在动态策划理念的跟踪过程中，可以实现对价格策略的创新、广告策略的创新、销售策略的创新，这些创新都体现出与时俱进的思想。 4.3.2 开发理念的创新 在项目开发过程中，首先应是开发理念的创新。 房地产的开发理念往往与楼盘的概念分不开。在房地产开发中导入某个概念有很多的好处：它可以张扬楼盘个性，避免同品质化；可以赋予楼盘文化品位，使无生命的楼盘有了灵魂；使楼盘的品位与功能和消费者的需求相对应，满足消费者个性需求。 开发理念的创新很大程度上又与项目的主题创新分不开，一个好的主题理念会导致项目的极大成功，比如奥林匹克公园系列的项目，万科城市花园等，把项目和文化生活理念相结合无疑是开发理念中的一大亮点。 4.3.3 规划理念的创新 规划理念创新，应该注重文化氛围和环境的营造。人们内心渴望既有高质量的居住空间，又追求回归自然、返璞归真、崇尚生态的生活氛围。环境性、生态型住宅必将成为项目策划中规划设计创新的突出点。 规划设计可以从建筑风格、户型设计、景观设计、会所与配套设施加以体现。 1．产品创新 2．融资渠道的创新 4.4 房地产开发项目的规划设计 4.4.1 城市规划的层次体系 (1) 分区规划是在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界线，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次