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刍议房地产开发企业成本控制与财务风险分析及防范措施 　　摘要：在社会进步与经济发展的前进途中，房地产开发企业起到显著作用，尤其现代化城市建设中，房地产开发更加扮演着重要角色。认识到成本控制和财务风险防范在房地产开发企业经营过程中的重要作用，并积极探讨相关控制措施。将在房地产开发企业未来持续经营和健康发展中发挥巨大影响力。 　　关键词：房地产开发企业；成本控制；财务风险；分析；防范 　　 　　一　房地产开发及其基本特征 　　 　　1　房地产开发 　　房地产又被称作不动产，其包括房产和地产两种财产形式，广义上来讲，它指的是土地、土地上的永久性建筑物、基础设施和自然资源，以及由之衍生得到的和土地所有权相关的所有权利或权益，而狭义上的房地产即土地、土地上的永久性建筑物及由之衍生得到的各种物权，通常意义上的房地产即狭义的房地产，即房屋建筑物、土地、财产权属。由此而得房地产开发，即促使土地和房屋不断处于开发、改造和再开发状态的活动，换言之，根据城市规划的要求，房地产企业对土地开发和房屋建设实行“全面规划、合理布局，综合开发、配套建设”活动，以人力改造城市土地，并对各项工程建设进展及相应的市场营销、物业管理施以有计划、按比例地协调。以获得良好的经济效益、社会效益及环境效益。房地产开发常见为房屋开发和土地开发两种类型，房屋开发即借助于一定的技术和经济手段建造房屋的过程，土地开发即借助于一定的技术和经济手段把自然状态的土地加工为城市建设用地的过程。 　　 　　2　房地产开发的特征 　　长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本回收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别在建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。 　　综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋??筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑、统筹安排、寻找最佳方案。 　　此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险；地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。 　　 　　二　房地产开发企业经营管理及其财务风险 　　 　　1　房地产开发企业经营管理内容 　　经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终井成为主要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的足以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建设及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最大经济效益的经济活动过程，则房地产开发项目的可行性预?及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的主要内容。 　　首先是可行性预测，一项完整、准确的预?须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预?可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预?结果并修正调整、撰写预?报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业在房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制措施。 　　 　　2　房地产开发企业经营管理中的财务风险 　　财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式，对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流人流出的不确定性即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者