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厚利驱动下城市违建市场化治理对策 　　内容摘要：“违建”是违法违章建筑的简称，全国城市“违建”呈现出久禁不绝、愈演愈烈的膨胀态势。根本原因在于“厚利驱动”以及背后存在着一个“厚利形成机制”。违建及其厚利既损害市场经济的公平与效益机制，也有悖和谐社会的通用价值准则。治理违建离不开现代行为科学倡导的“抑制三段论”，然而治本之策却惟有运用市场化对策截断违建的厚利。 　　关键词：城市　违建　厚利驱动　市场化对策 　　 　　“违建”是违法违章建筑的简称，如今在一些城市正呈愈演愈烈之势，以至到了再也不能漠视的地步。鉴于相关讨论已较多见诸媒体，这里主要从经济学角度进行分析并尝试从市场角度提出对策建议。 　　 　　城市“违建”的现状 　　 　　违建规模大 　　全国所有城市都不同程度地存在违建，而愈是大城市问题愈突出。据媒体报道（因违建有???避登记倾向很难获得其准确统计数据），南京市“已确认的违法搭建”为200多万?，乌鲁木齐市的各种违法违章建筑达320余万?，据深圳市的一次相对比较全面的摸底调查，截至2000年底该市各类违建达1.21亿多?，占全市建筑物总面积3.38亿多?的36%。其中一半为违法私房，计30多万栋、5874万?；其他有违法住宅1022万?，厂房4844万?，商业、办公用房394万?等。 　　建筑密度高 　　建筑覆盖率平均达70%～80%，最高逾100%――超越宅基地或占道营建。8层以上的“握手楼”、“一线天”比比皆是，近年来更快速向超高发展，10以上的破记录超极限容积率（建筑面积/用地面积）早已不鲜见。 　　涉及利益群体广 　　我们以厦门市为例，岛内村镇违建面达到总户数的50％以上，部分村达80％以上，岛外也呈快速增长态势。从全国总体情况看，拥有违建者远不只是人们想象中的村民、村干部，还有集体组织、基层政权、企事业单位、户籍非户籍城乡居民、有业无业者、公职人员（含执法人员、党员干部）甚至黑恶势力等。如媒体曾披露深圳宝安区一交警拥有9栋、数万平方米违法私房。 　　抢建速度快 　　为了抢在查处之前造成既成事实，有的违建者竟创下夜建４万?的“隔夜楼”奇迹。深圳自建市以来先后出现过多次抢建高潮，尽管每年都拆除临时性违建300多万?，但拆除速度远远跟不上抢建速度。曾一度让特区人引以为荣的“三天一层楼”的深圳速度早已被违建者刷新。目前深圳全市违建面积已大大超过2000年摸底数，占建筑物总面积估计上升到40%左右。北京市2002年拆除违建522万多?，广州市城管综合执法支队自成立以来清拆违建1877万?。然而由于抢建因素的存在，两市要分别在2008年奥运会和2010年亚运会之前全面完成清拆目标，任务相当艰巨。 　　清理违建难 　　困难来自盘根错节的关系与人情网，受益人的强烈反弹甚至暴力抗法，违建者顶风作案，对执法部门下达的停工令或贴上的封条视而不见。为此各城市都相继颁布了措辞严厉的清拆令或整治通知，可实施效果常常不尽如人意。一些地方政府在无奈之余只好请出公证员和法官、调动大批警力、动用推土机甚至爆破手去实施强拆。这固然可以惩治少数财大气粗、强硬蛮横、纯经营性的钉子户，可对那些生活确实困难、自建自住的弱势群体未必妥当。面对众多的违建者，“法律天然的软弱面”显露无余。 　　 　　城市“违建”原因分析 　　 　　面对久禁不绝甚至不断膨胀的违建，深恶痛绝的群众和舆论往往将原因归咎于政令不畅、决心不大、监管不够、责任不明、执法不严、惩处不力等等。这都不是根本原因。违建如此“顽强”膨胀归根到底在于“厚利驱动”以及背后存在着一个“厚利形成机制”――强大的“低端市场需求”与事实上的“用地双轨制”。 　　从“投资-回报比”看，由于占房地产开发投入大项的土地资源成本被业主规避，违建就仅剩建设成本。考虑到设计档次、使用材质和施工队伍资质偏低等因素，经平衡多层砖混和高层钢混结构的成本差异，专家估计大城市违建的平均成本约为700元/?，中小城市约为500元/?。而在广州、深圳这样的大城市，普通建筑物的平均租金水平（综合考虑了地段、高套内率、一楼商铺等因素）达每月每平方米建面30元左右，亦即360元/?/年。这样按房屋一般使用期70年计算，违建的“投资回收期”（投资额/年均现金流入量）为2年左右,表明即使计入建设期也只需2～3年就可收回全部投资而进入高额净回报期；其会计收益率（年均利润/原始投资额×100%）逾50%；净现值指数（PVI=∑[CIk/(1+i)k]/∑[COk/(1+i)k]，预期年均折现率6%）达7.65；成本利润率达3500%。 　　众所周知高额利润在一个完全竞争的市场环境中本不可能持续存在。因为以资本自由转移为特征的竞争会很快拉平行业间利润率差别而使之趋向平均。问题在于土地资源市场上存在着事实上