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透过第二居所，看远郊地产的本质【至道观点】交通堵塞、空气恶化、嘈杂喧闹、没有私密空间，生活在大城市的人们开始对把目光伸向更远的地方——远郊，他们对城市的生活不再满意，甚至对城市生活产生一种抗性。过去，人们对家的印象是舒适的、安静的、美好的，是心灵静谧的港湾；现在，人们对家的印象只是一个睡觉的地方。这也是城市一居的典型特征：“家”成为了工作的附属品，是一个休息的地方。但是，“家”的本质，应该是生活的附属品，能承载自然、健康生活方式的载体，最佳的选择无疑是远郊地产盘。近年来，远郊地产演化成了度假地产、旅游地产、休闲地产、养生地产和养老地产等不一而足，或者兼而有之，如度假休闲地产抑或旅游养生地产。由于种种原因，基本上要就不做，要做就是一个大盘，甚至一个超大盘，无疑这给开发商带来巨大的风险，但鉴于城市土地资源越来越稀缺，人们对自然、健康生活的向往，目前绝对是开发商面临的又一轮机遇。第一个吃螃蟹的人往往能尝到美味，然而第二个，第三个呢？目前的现状是几家欢喜几家愁，真正要从远郊地产收获到美味，除了看准开发时机，更重要的要看清远郊地产的本质。远郊地产的本质是什么？我不敢断言，但我想，抛砖引玉还是可以的，人们选择远郊地产楼盘，不是需要那里的房子，也不是需要那里的环境，同样也不是需要那里的配套，那是什么呢？是人们对一种全新生活方式的向往，这个生活方式的载体就是第二居所。即使第二居所不等同于远郊地产，但是，第二居所一定是理解远郊地产的一把最有效的钥匙。二居，是个什么东西？1．概念坦率地讲，第二居所这个定义很模糊，至少在很多业内人士的脑海里都有自己的界定标准，最容易引起歧义的就是他们都把第二居所与别墅产品联系在了一起——其实不然！有听过一个知名设计师在产品推介会上谈过“日光居所”的概念，回忆起来很有意思，她是这样说的：“我们城市里的人，每天忙碌地上班下班，在这个城市里回到家永远是晚上，所以家是黑色的；而如果有了一种新的度假方式，周末离开城市奔向第二居所的时候，回到家是白天，所以家是白色的。”你看，多美的意境啊！用这个概念来解释第二居所，再好不过了。在我看来，第二居所就是第二种生活方式的载体，而这里所说的第二种生活方式只是一种泛指，也就是离开城市的休闲度假生活。而载体，可以是别墅，更可以是公寓。2．要素第二居所由四个核心要素组成：反城市资源、主题配套、高速交通和区域规划。（1）反城市资源。这是核心中的核心，人们对第二居所产生需求，必须对原来的生活产生相应的抗性。多项结论可以证明，这所谓“原来的生活抗性”其实就是由激烈的工作竞争环境，嘈杂的城市氛围，令人窒息的人际关系等组成的。而第二居所的产生，可以相对过滤这些生活垃圾，拥有静谧的自然环境、宽阔的绿地、清新的空气、自在的私密空间等。（2）完善的主题配套。首先，第二居所不仅需要配套，甚至依赖配套，这和它所涉及的区域条件有很大关系。可以作为第二居所的位置都往往比较偏远，周边没有成熟的商业体来满足消费，而社区中的人们对于度假类的消费需求非常旺盛，这就需要一个可以支撑于“居住、度假、餐饮、会务、娱乐” 等功能的综合体。其次，第二居所的商业配套是需要主题来引领，现在比较多的，有养生疗养类，高尔夫类、主题公园类、文化类等。聚焦主题后对项目的价值和吸引度会有显著的提升。（3）高速交通便捷。交通方面在第二居所上表现为三个关键词：车、道路、时间。在第二居所的宗地分析上，忽略掉公交地铁吧。我们的客群基本是自驾车前往的。并且道路必定是以城市核心至项目地块的快速干道为主，对通达便捷性和道路的设施条件要求较高。至于时间方面，以上海为例，一般可接受的时间距离为驱车一小时，最长为1.5小时。一些二三线城市平均为半小时至一小时。（4）规划发展可期。因为二居的区域位置远离城区，如果政府规划得当（如旅游功能主导），或开发运营商产品给力，其投资价值会特别突出。换句话说，一个区域规划及项目发展呈上升势头，前期必然会招来投资客的青睐。这对于项目开发后的现金流回笼情况来说是非常有益的。企业有企业战略，包括了城市布局，市场占有，产品线规划，销售目标实现等。但这些工作的前提是要拿地。国内的房地产开发都还只是擅长常规住宅开发，可面临的竞争压力也非常的大。于是很多企业只能被动的改变企业战略，主要分两种，一种开发新的产品线；一种是选择竞争压力小的土地进行开发。而恰恰这两种情况，总是会在前期就触碰到第二居所的开发模式。第二居所的利益模式是什么？刚才谈到了，大多数开发企业开启“二居模式”往往是被动形成的，都要经过一个摸索过程。二居的利益模式很简单，就是“低价取地、分块开发、快销先行、运营缓投”。1．低价取地对一块远离市区的不毛之地，政府往往信心不足，容易压价；再加上企业原来就需要做配套，特别是高星级酒店加商业，这是政府大力欢迎的产物。为招资开发，除了低价获地外