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土地供应政策对房价影响分析 　　【摘要】本文运用面板数据和空间计量学的方法实证分析了土地供应量和土地市场化水平对住房价格的影响方向、影响程度。 　　【关键词】土地供应政策；空间计量；面板数据 　　 　　一、引言 　　自从1990年国务院颁布了91号令《城镇土地有偿有限期出让、转让条例》，要求用于商业、办公、工业、住宅等经营性土地均实行有偿使用出让方式，各地政府根据自身实际情况选择不同的土地供应市场化水平，于是土地供应便成为政府宏观调控的政策工具之一。近年来，政府频频出重拳，加大对房地产市场的调控力度，土地调控政策也变得越来越重要，成为国家房地产市场调控的重要手段。因此，土地供应政策对房地产市场到底有什么样的影响，影响程度多大等问题的研究具有理论价值和现实意义。 　　二、文献综述与理论基础 　　土地供应政策对房地产市场的影响，国外的研究大多数侧重对香港的研究。如Peng和Wheaton(1994)、Tse(1998)和Hui(2004)对香港的研究，结果显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响，政府主要通过土地供应和城市规划干预房地产市场。国内的研究以定性分析为主。定量分析上，刘琳（2002）对深圳市做了实证研究，发现土地出让面积和商品房售价之间呈正相关关系。周京奎(2006)采用格兰杰因果关系检验法研究了土地购置面积对地价和房价的影响。潘捷，胡晓添等（2005）运用时差相关法对南京市土地出让面积、土地出让金等因素对房价在时间上的领先与滞后进行了研究，结果表明土地出让面积领先于房价。张洪（2007）运用面板数据，对于土地供政策对房地产市场的影响进行研究，得出土地供应政策已经对房地产市场产生明显影响的结论，主要表现在土地供应量和土地供应的市场化程度对房地产市场的影响。 　　现有的文献主要是采用时间序列模型、截面数据模型和面板数据模型三种分析框架来分析土地政策对房价的影响。很少有考虑空间相互关系，进而采用空间计量模型来研究土地供应政策对房地产市场的影响。地区之间的经济地理行为之间一般都存在一定程度的空间交互作用，即空间依赖性和空间异质性。在分析地区水平而非国家水平上经济问题时，空间自相关与空间异质性应得到充分考虑，因为空间相关的存在使得普通二乘法的估计结果产生偏差。因此，研究土地政策对房地产市场影响，有必要考虑空间相关因素，构建空间计量模型来消除空间相关性导致对模型参数估计的误差。 　　三、模型和数据来源 　　本文参考Hui(2004)建立的住房价格模型，在他的模型框架下，构建空间计量模型，模型如下。 　　其中、为两地的经度，、为两地的纬度。 　　其中，表示住房价格；表示人均GDP；表示城镇人口；表示利率；表示土地供应面积，表示土地招拍挂面积。本文数据来自于历年《中国统计年鉴》、《中国国土资源年鉴》。 　　人均GDP是反映宏观经济发展状况指标，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，所以人均GDP房屋需求的重要因素之一。我们提出假设一：人均GDP对住房房价有显著影响，并且有正相关关系。 　　人口规模也是能使房屋需求曲线发生移动的其他重要因素。人口规模越大，经济集聚效应越明显，从而影响需求曲线移动。故本文提出第二个假设假设：城镇人口住房房价有显著影响，并且有正相关关系。 　　由于利率也是政府国家宏观调控国民经济和房地产的一个重要手段，不仅影响投资者的贷款能力，而且对购房者的信贷产生直接影响。我们提出假设三：利率对住房房价具有负相关关系。 　　土地供应量决定了房屋的供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降，因此，土地供应量对地价和房价起关键作用；而作为有偿供应的土地招拍挂，通过开发商的相互竞争从而提高土地成本，进而影响房屋价格。本文的假设四：土地供应量对房价有正相关关系，而招拍挂面积对房价呈负相关关系。 　　本文最终的模型如下。 　　四、实证结果分析 　　本文运用Elhorst(2003)创建的方法对(1)和(2)式中的参数进行估计。这一方法的优点是将面板数据模型中的时间和地区固定效应估计方法延伸到空间计量模型中（张建红，2006）。本文只运用地区固定效应方法，而没有引入时间固定效应方法，主要是因为我们所估计的变量利率是不随地区变化的。如果引入时间固定效应，将无法对该变量进行估计。为了将空间计量模型的优势和传统计量模型进行比较，本文还对普通线性模型进行估计，结果如表1。 　　表1的结果说明： 　　（1）人均GDP、城镇人口、土地供应面积、招拍挂土地面积对房价的影响方向和假设的一致。只有利率对房价的影响和预期的不一致，并且三个模型利率均不显著，这可能是由于中国的利率调整幅度不大或者不够及时，对开发商供应和居民需求的愿望都没有起到足够的抑制作用，政府对利率的调整相对于房价调控