2013上海中原虹桥金鹰项目前期策划报告.doc

2013上海中原虹桥金鹰项目前期策划报告 本次报告主要是在充分分析项目本体及周边区域的基础上,结合目前市场研究的基础上，总结提炼项目的具体定位,并对本项目产品提出相应的规划建议 第二步: 市场研究及项目发展 第一步: 本体认知及区域分析 Outline Main content Conclusion 通过细分市场研究以及客户访谈，找出区域市场的特点及区域客户需求因素,引导出项目的发展方向 项目本体认知 大虹桥发展认知 板块发展认知 通过对项目本体的基础条件分析，寻找本项目自身的优劣条件以及市场机遇。 第三步: 项目产品建议 结合市场机遇和本项目自身的研究，对项目的未来规划提出切合实际的建议. * 全市公寓及别墅市场研究 区域内公寓及别墅市场研究 区域内二手市场研究 区域内客户研究 项目公寓类产品建议 项目别墅类产品建议 项目定位报告提纲 目录 * PART1：项目本体分析 PART2：区域发展认知 PART3：市场成交研究 PART4：项目产品建议 PART 1 项目本体分析 * 宗地认知 地块 虹中路 华光路 程家桥路 华光路（虹中路东侧） 华光路（虹中路西侧） 虹中路(两车道) 程家桥支路 地块现状 地块现状 项目地块形状相对不规整，西侧地块有大量未拆迁的棚居住户; 项目地块周边道路较少且较为狭窄，交通拥挤，交通通达性较差; 程家桥支路 A D B 程家桥路 程家桥支路 红松路 虹中路 华光路 合川路 E 产品信息认知 A地块为12+1住宅用地，建面1.77万方，B地块为3层住宅用地，建面0.93万方，D地块为12层住宅用地，总建面2.84万方; E地块预计2014年最先推出,其中可售有18栋(280-340平米)联排别墅和150套(90-120平米)的公寓住宅 A地块东至合川路（规划中），西至地块边界，南至程家桥路（规划中），北至地块边界; A地块规划为大面积公寓住宅，占地面积6155㎡ ，总建面1.77万方 B地块东至规划中的合川路（规划中），西至地块边界，南至地块边界，北至程家桥路（规划中）， B地块为3层别墅住宅，占地面积6064㎡，总建面0.93万方 D地块东至虹中路，西至合川路（规划中），南至华光路（规划中），北至地块边界; D地块规划为12层公寓住宅，占地面积8465㎡，总建面2.84万方 E地块东至虹中路，西至合川路（规划中），南至程家桥支路，北至华光路(规划中)， E地块为最先推出地块,其中可售的有18栋(280-340平米)联排别墅和150套(90-120平米)公寓住宅 PART 2 区域发展认知 * 板块认知 金虹桥，闵行最接近市中心的板块，与徐汇和长宁两区接壤，拥有靠近徐家汇和古北新区的地理优势。 四至：东至宋园路，西到虹中路，南到吴中路，北至延安西路古羊路 交通：地铁9、10号线贯穿而过；坐享中环、内环、延安高架等多条快速道路,交通发达 区域特征：区域内居住着一定数量的日、韩、港澳台籍人士，商业设施、教育生活配套成熟,国际化氛围浓厚 上海南站 5公里 集交通便利、繁华商业、高档居住区于一身 沪渝高速 延安高架 外环高速 中环路 10号线 9号线 市中心 10公里 古北 国际社区 1.5公里 徐泾、赵巷 别墅区 徐家汇 商圈 5公里 虹桥枢纽 3公里 本案 金虹桥板块 大虹桥辐射范围 大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。其对外，以交通枢纽为核心，构建为长三角的关键性节点；其对上海，大虹桥则承担整合上海西部空间的历史重任，是上海国家战略的重要补充； 大虹桥综合性定位 “大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽周边的商务产业相对聚集的范围。内圈为大虹桥商务区：总用地面积约26.3平方公里 。 外圈为商务拓展区：虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区. 世界级交通枢纽：大虹桥涵盖有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站，还有轨道交通2号线、轨交5号线、轨交10号线、轨交17号线，在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上，规划增加了“一纵三横”快速路。 中虹桥片区——商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层；面向长三角的综合商务服务中心（RBD）。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。 东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区 ；是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体； 北虹桥片区——综合发展区：主要指嘉定区的江桥地区这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区 南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区 西虹桥片区——商务成长区：主要