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城市土地经营新思考 　　城市土地是城市存在和发展的载体，是城市功能发挥和经济活动的基础。在工业化和城市化进程中城市土地变得更加稀缺。为此，城市政府在促进土地资源转变为土地资本的过程中，必须以经营理论和卓有成效的工作范式来配置稀缺的城市土地。然而，城市土地经营不是“炒地皮”，而是为产业集聚提供空间载体，在“优地优用”的土地资源配置中使土地收益最大化。因此，在城市土地经营过程中，把土地资源转变成为土地资本，无疑是一项系统工程，需要各方面的配置和协同。 　　一、城市功能的优化是城市土地经营的前提 　　 　　 　　城市土地的经济价值与城市功能的优劣密切相关，城市功能越是优化，城市土地的经济价值越大。城区是创造力的中心，财富的中心，也是企业竞争的中心。培养整个城区的综合竞争力，关键在于优化城区功能，按城市的总体规划，合理布局和优化???区分工。同时，逐步扩大城市辐射范围，合理配置和利用城区资源，调整区域分工格局，构筑更大范围的经济协作体系，增强区域经济的整体实力。因此，城市土地资源的配置要在优化城市功能上下功夫。 　　首先，适当疏散中心城区密度。针对城市各级机关团体绝大多数拥挤在城区核心范围的情况，应当疏散中心城区密度，积极建设和完善高新技术产业区，坚持城市向非耕地和耕地利用率不高区域发展的原则，建设城市副中心。 　　其次，进一步提高中心城区对各区(市)县的辐射能力。要按辐射区域进行统筹规划，协调卫星城建设和发展，形成“环状加放射”的网络。搞好城市管网和其他配套设施建设，在城市周边形成一批二、三产业群，形成新的经济增长带。同时，要增强各区(市)县承接辐射的能力，努力形成特大中心城市和周边城市功能互补、协调发展的格局。 　　第三，城市土地资源的配置要注重城市内涵型发展。城市功能的战略性结构调整，可以说是经营城市中迫切需要解决的问题。一个城市的生机和活力在于它的产业经济特色和独特的历史文化积淀。意大利、希腊、法国等欧洲国家许多城市的迷人魅力，不是它的高楼大厦，而是历史赋予它的浓厚的文化底蕴。另外，有的城市在建设和改造中缺乏整体长远规划，在扩地建路、盖房造屋同时，将城市应该必备的配套设备如给排水、供电等设施给淡化了。笔者以为，在城市建设中除了量的变化外，最重要的是质的变化，让城市居民享受到城市生活的文明进步，如城市化的供水、供电、供气以及其它内容的物质文明和精神文明。 　　一个城市的规划、建设、管理、经济、环境等方面的水平与城市土地的地租、地价和土地贡献率呈正相关。坚持在经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规划、建设、管理、产业与市场运作的全过程，树立城市形象，营造城市特色、打造城市品牌，提高城市档次，才能使城市土地在价值上不断增值。 　　 　　二、严格执行建设用地供应总量、阶段和区位控制是城市土地的关键 　　 　　 　　根据城市土地价格形成机制，在其他条件不变的情况下，城市土地的价格受城市土地供应总量的制约。在社会经济发展水平稳健提升的阶段，严格控制建设用地供应总量，不仅是加强用地管理的基础条件，也是经营城市土地和提高城市土地经营效率的关键。 　　为此，必须严格执行土地利用总体规划，控制增量建设用地供应量。土地主管部门要把盘活存量建设用地作为城市土地供应的重要来源，切实负起职责。规划确定的建设用地范围不能随意改变，农用地转为建设用地的总量控制计划不得随意突破。有关部门要根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，模拟财政预算管理硬约束制度安排来供应城市土地。严禁单位和个人乱占滥用土地，以保证城市土地得到合理和优化的配置。 　　城市土地在供应上不仅要注重控制总量，而且要把握好供地的时间阶段和区位安排。要根据用地性质、城市功能、市场需要、资金来源、建设时间、配套条件等等来进行抉择，运用土地供求和价值规律打好“时间差”和“空间差”，使城市土地经营实现低成本高效率。 　　城市政府应当垄断建设用地特别是经营性用地的供地渠道，对新增建设用地要采取统一征用、统一提供的方式。同时，要坚持城乡土地的统一管理，实行省市对县区土地管理的集中统一领导，禁止开发商与城市郊区的村镇直接签订用地项目，禁止直接租用农地进行非农建设项目的开发。对以各种“园、区”等名目开发房地产项目和所谓“生态项目”囤积城市土地、待价而沽的圈地做法，甚至炒卖土地谋利的行为，要采取经济的、行政的、法律的和舆论的手段，加以制止和制裁。 三、健全和完善城市土地交易制度是城市土地经营的重要条件 　　 　　 城市政府在根据市场需求确定城市土地上市节奏、开发程度的同时，必须下大力气解决城市土地交易制度不完善的问题。 　　首先，要切实按照有关法律法规的要求，建立健全经营性用地的招标、拍卖或实行挂牌公告方式交易的运作机制。属