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基于SWOT分析南京市酒店式公寓发展战略研究 　　摘要:南京市酒店式公寓是近些年才兴起的一种住宅形式,因“户型小、精装修、总价低”深受商务白领、外企高管等群体的青睐。从南京酒店式公寓发展现状着手,基于SWOT分析法对其进行研究,提出南京酒店式公寓发展战略的选择,对促进南京酒店式公寓发展有一定的指导意义。 　　关键词:南京 ;酒店式公寓;SWOT分析 　　中图分类号:C93文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0148-02 　　 　　引言 　　最早始于欧洲的“酒店式公寓”是在旅游区内租给游客,供其短暂休息的物业,一般由专门的管理公司统一管理。既有酒店的性质又可作为临时住宅,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,集住宅、酒店、健身娱乐设施多功能于一体,具有“投资”和“自用”两大功能。到上世纪中叶,以美国为代表,因人口流动和家庭结构松散,使得酒店式公寓逐渐兴起,形成第一批“服务式”公寓。国内酒店式公寓起步较晚,集中在北京、上海、深圳一线城市,之后逐步朝经济发达,旅游业旺盛的城市发展,如杭州、大连、南京等。通过对南京酒店式公寓SWOT分析,提出适合南京酒店式公寓发展的战略定位,旨在给南京房地产市场提供启示。 　　一、南京市酒店式公寓发展现状 　　南京酒店式公寓从2006年开始兴起,那时精装修小户型市场尚未完全开发,以君临国际、朗诗熙园、金陵王府、亚东名座等为代表的一批楼盘纷纷以酒店式公寓的特点成为各自卖点。随着河西奥体CBD的开发,城中商务贸易中心区的形成,一批批小户型酒店公寓像四季仁恒、紫鑫国际等掀起不少高潮,随着房地产市场的发展,酒店式公寓逐渐成为继湖景、海景、地铁沿线、CBD周边等开发商投资吸引的亮点。 　　1.南京酒店式公寓的形式。酒店式公寓有居住和商用两种类型,在南京大多以居住为主,有凯润金城、仁恒国际、南京国际广场、南京万达广场、蓝晶国际、盈嘉香榴湾、京隆国际公寓、君越湖滨花园、玉桥国际公寓、御湖国际、金地名京、峨眉公寓等。少部分有商业性质:天一居小区、皇册家园三期、万科红馆、亚都天元居、明门等。最近出让的许多地块,包括栖霞区北苑西路地块,开发商也表明将会有酒店式公寓投入。 　　2.南京酒店式公寓的分布。在16家相对高档的酒店式公寓中有7家位于城中,河西和城北各有3家,江宁、仙林和城南各1家。城中的有5家位于玄武区,因新街口商贸中心和玄武湖的湖景,加之公交和地铁沿线,开发商在此区段投资也不是不无依据的。另外河西和城北的投资逐渐上升,近些年河西CBD形成以及与青奥会对接,使得开发商热衷于奥体地块。城北地块开发较少加之土地稀缺造成投资增加,但总价不高,最高的蓝金国际只有20 000元/m2,而河西的金地名京和城中的南京国际广场均到30 000元/m2,其他酒店式公寓价格基本在20 000元/m2左右。 　　二、南京市酒店式公寓开发环境SWOT分析 　　(一)优势 　　第一,户型小、精装修、高性价比。酒店式公寓精美的装修可以在很大程度上给予购房者在看房过程中视觉的享受,而且酒店式公寓的价格相对于同等服务的星级式酒店要低廉,相对于普通住宅又具有相对完善的配套设施。随着人们生活品位和质量的提高,人们不再限于单纯居住的需求,而把目光投向于一种生活理念。 　　第二,功能多样化。酒店式公寓兼具办公和居住两种功能。此外,相对于其他住宅物业,酒店式公寓富有相对完善的硬件设施,如健身会所、茶室、生活超市、幼儿园等。作为城中的“高端居住物业”,所面对的消费群体是“高层消费者”。因此酒店式公寓的消费群体多为颇有建树的商务人士,他们处于社会高端阶层,对居住环境有一定的要求,对居住理念有独到的见解,因此把目光投向功能齐全的酒店式公寓。 　　第三,存在形式综合化。南京酒店式公寓多以独立组团或楼梯形式包含在整个大型项目中,开发商很少通过单一物业形式形成自身的竞争优势。 　　(二)劣势 　　第一,物业管理水平不高。如上海外滩中心酒店式公寓交给著名威斯汀集团管理,北京和上海的雅诗阁是国内豪华酒店式公寓管理的先锋,这些物业管理公司具有丰富的物业管理经验。而南京大多数酒店式公寓的物业管理公司是开发商的合营公司或其他资质水平不高的公司,如万达广场聘请的万达商业管理公司为物业管理三级资质,盈嘉香榴湾聘请的南京盈嘉物业管理有限公司的物业管理水平也是三级资质,一级资质的企业相对较少。 　　第二,硬件一般,软件缺乏。南京酒店公寓的硬件设施基本满足消费者需求,位于玄武区中山路上的凯润金城,处于新街口中心商业,毗邻中山路与长江路,小区周边文化底蕴浓厚,东侧有总统府、梅园新村、1912酒吧街区、南京图书馆、全民健身中心等。小区设有红外报警系统及电子巡更系统、一卡通门禁系统、可视对讲系统、宽带网络系统、社区背景音乐广播系统