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基于SWOT分析廉租房REITs融资模式研究 　　摘要:通过SWOT分析法对我国廉租房REITs融资模式进行系统分析,认为在正确认识到REITs具有的优势和机遇的同时,还要加强专业人员的培养,构建起完善的法律制度,加强第三者公正的监督监管。政府部门也要转变以往在公用事业中的角色,为REITs在我国廉租房融资中成功运用创造良好的条件。 　　关键词:SWOT; 廉租房;REITs融资模式 　　中图分类号:F29 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)02-0107-02 　　 　　引言 　　廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。廉租房的福利性特点,决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。尤其是在融资渠道方面,目前仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上,金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。如何将廉租房融资从政府主导型融资方式转化为政府主导下的商业化运作,将是从根本上解决廉租房融资难的有效途径。 　　房地产投资信托基金(REITs)是指一种集合不特定的投资者将社会闲散资金集中起来,建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构,从而进行房地产的投资和经营管理并共同分享房地产投资收益。REITs运作模式为:由房地产信托机构负责对外发行受益凭证,向投资者募集资金,并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售,所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后,由受益凭证持有人分享。早在上个世纪80年代,美国已开始运用REITs来发展本国的廉租房体系,并取得了显著效果。“它山之石,可以攻玉”,我国若能在廉租房建设中引入REITs来吸收大量的民间资本,不仅能减轻政府的财政负担,还能建立起稳定的廉租房建设资金来源渠道。 　　一、SWOT分析法 　　SWOT分析法又称为态势分析法,即[1]优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)、威胁(Threats)分析,通过对研究对象内外部条件各方面内容进行综合和概括,了解研究对象自身具有的优劣势和外部环境变化可能带来的机会和威胁,提出一系列能够发挥优势、利用机遇、改善劣势和应对挑战的解决方案,进而制定研究对象最佳战略的方法。 　　本文利用SWOT分析法对我国廉租房REITs融资模式进行系统分析,找出REITs在我国应用时所具有的有利因素和不利因素、面临的机会与威胁,然后用系统分析的思想,把各种因素相互匹配起来加以分析,从中得出相应的结论。 　　二、我国廉租房REITs融资模式SWOT分析 　　(一)优势分析 　　1.收入来源稳定、风险较小 　　廉租房作为一种公共福利产品,其投入使用后的租金收益大部分来自政府的财政支出,租金收益的连续性和稳定性可以得到保证。再加上房地产固有的保值增值性,可以使投资者获得较为稳定的收益率。REITs作为集合投资制度,一个重要优势就是能够分散投资风险。REITs在廉租房融资中隐含政府信用,因此,REITs介于普通投资品种和国债之间的风险较小、收益稳定的投资品种。 　　2.减少运营税务[2] 　　REIT可以享受税收优惠,比如,原所有人转让房地产给REIT,并没有从其那里获得现金,而是一种收益证明,因此,这种财产转移不是“真实销售”,REIT不需缴纳契税,而原所有人不需缴纳营业税,从而减少了REIT运营的税务负担。 　　3.融资范围广 　　由于廉租房建设具有资金量大、周期性长的特点,对绝大部分中小投资者来说,投资难度较大。而REITs申购门槛低,小额投资者也能参与到廉租房的开发投资中,REITs凭借其特有的证券化特点给中小投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。 　　(二)劣势分析 　　1.政府权限难以界定 　　传统的公用事业[3]由政府直接生产,政府和生产者是合一的,其主要特征是:企业由政府建,企业领导由政府派,资金由政府拨,价格由政府定,生产经营活动由政府安排,盈亏由政府统一负责,企业缺乏严格的市场主体地位,没有生产经营的重大决策权。因此,廉租房建设中政府权限过大必然会影响REITs的实施。 　　2.廉租房产权方面 　　廉租房REITs应该由政府主导,并通过金融机构进行市场运作。政府负责提供建设用地、制定廉租房标准、审批入住资格,并提供租金和税收方面的补贴。廉租房的福利性特点,决定了其产权归国家所有。金融机构只负责发行信托产品和管理信托资金,丧失了房产控制权。 　　3.专业人员短缺 　　REITs在廉租房运作中过程复杂,每一环节都需要较强的专业知识作为依托,而我国房地产业由于长期采取传统开发、销售模式,缺乏精通基金和房地产的专业人员。我国廉租房建设离不开政府部门的参与,而政府部门熟悉RE