情景5个人住房规划 买房合租房的利与弊.pptVIP

1.个人/家庭住房规划流程图 居住 需求 空间 需求 环境 需求 家庭 人口 生活 品质 是 否 租房 决策 是否 购房 房价成长率 居住年数 负担能力 利率水平 购房 或租房 决策 购房 规划 自备款 贷款 总价 区 位 面 积 类 别 用 途 房租成长率 购房不像子女教育与退休，具有不可替代性，对资金不充裕的人而言，租房也是不错的选择。 2.购房与租房决策考量 1.防止房屋购入后无力负担贷款 2.拟定合理的住房计划 3.迫使个人/家庭有目的的储蓄 4.规划购房现金流量，科学选择贷款计划 ◆ 1.购房或租房的优缺点 ◆ 2.购房或租房的决策 方法 ◆ 3.购房或租房决策的 影响因素 1.购房或租房的优缺点分析 表11-1 购房与租房的优缺点分析 优点 缺点 1. 购 房 对抗通货膨胀；强迫储蓄累积实质财富；提高居住质量；信用增强效果；满足拥有自宅的心理效用；同时提供居住效用与资本增值的机会。 缺乏流动性，要换房或变现时，可能要被迫降价出售；维持成本高；赔本损失的风险，包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。 2. 租 房 有能力使用更多的居住空间；比较能够应对家庭收入的变化；资金较自由，可寻找更有利的运用渠道；有较大的迁徙自由度；瑕疵或毁损风险由房东负担；税负较轻；不用考虑房价下跌风险。 非自愿搬离的风险；无法按照自己的期望装修房屋；房租可能增加；无法运用财务杠杆追求房价差价利益；无法通过购房强迫自己储蓄。 年成本法：是指比较购房与租房的年成本，选择成本较小的方式的一种决策方法。 购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金+折旧 租房年成本=租房押金×机会成本率+年租金 2-1.购房与租房决策——年成本法 年成本法例题 ☆ 例题11-1 ☆ 某地区一套100平米的房 子，均价每平米10000元。如 果购房，需要首付30万元，另 贷款70万元，贷款利率为 7%，房屋每年折旧2%。如果 租房，每月租金为4000元，押金3个月。假 设购房首付款和租房押金的机会成本为 5%。请做出购房与租房决策。 年成本法例题解答 ☆ 例题11-1 ☆ 解：购房与租房成本分析如下： 购房年成本=300000×5%+700000×7%+1000000×2%＝15000+49000+20000=84000元 租房年成本=4000×12+4000×3×5%=48000+600=48600元 租房年成本较购房年成本低35400元（84000-48600），月差2950元，因此租房。 还要考虑 房租是否 每年调整 房贷与 房租税收 房价 涨升能力 利率走势 2-1. 年成本法还要考虑以下问题 2-2.购房与租房决策——净现值法 净现值法：是考虑在固定的居住期间內，将租房及购房的现金流量还原至现值，比较两者的现值较高者为划算 。 净现值计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。 如果不打算 在同一个地方 住3年以上， 最好还是以租代购。 因为3年內房租 再怎么上涨， 仍会低于 房贷利息的负担， 若购房者 有装潢又只住3年， 折旧成本太高。 若每次没住多久 就要换房的话， 房屋的交易成本， 如中介费用、契稅、 土地增值稅等 合计也要 房价的3％以上， 再加上自宅会比租用 的居所舍得装修， 除非房价3年內 大幅上涨， 否则计入中介 及装修等费用后 的净现值流出 应该都会比租屋高。 3.购房或租房决策的影响因素 （1）房租成长率，房租成长率越高，购房越划算； （2）房价成长率，房价成长率越高，购房越划算； （3）居住年数，居住时间越长，购房越划算； （4）利率水平，利率水平越高，租房越划算； （5）房屋的持有成本，房屋的持有成本越高，租房越划算； （6）租房押金，押金水平越高，购房越划算。 若决定购房就要衡量目前的能力，根据计划购房的时点、房屋坐落面积及购房者的经济能力等，测算个人/家庭可负担的房价，决定买哪种类型的住房。 具体方法包括年收入概算法和目标精算法。 可负担首付款＝目前年收入×负担首付的比率上限×年金終值系数＋目前净资产×复利终值系数 可负担房贷＝目前年收入×复利终值系数 ×负担首付的比率上限×年金現值系数 可负担房屋总价＝可负担首付款＋可负担房贷 可