天润置地集团战略规划报告_正略钧策.ppt

天润置地集团战略规划报告（高层汇总版） 目录 核心观点汇总 核心观点汇总 核心观点汇总 核心观点汇总 核心观点汇总 目录 第一次估算：未来五年天润置地集团财务目标如下（假设2009年上市成功） 2003-2010年销售收入和净资产状况分析 标竿分析一：万科财务业绩一览 在进行估算应考虑的一些因素 天润置地未来3年将有预期非常好的现金流入，重点是财源项目直接的收益和银行融资流入，将作为集团后续发展的强大支撑 但是也应考虑到诸多主观和客观的因素 天润置地的未来五年发展速度会高于行业平均总资产增长率、净资产增长率、销售收入增长率，但是也应有一定的弹性范围 天润目前手头在做的住宅和商业项目各有1个，筹备的项目数量有2－3个，而要以后每年支撑很大的开发量，存在一定的发展问题，可以几年快速发展但是不能几年跳跃式发展 未来几年可能的开工项目对于项目人员很多，人员的配备需要按部就班的进行，人才储备尚显不足，不能够呈几何状的发展 现有的住宅和商业地产产品研发和开发经验积累还不足，天润置地还需要练好内功，继续完善集团管控平台和组织、流程 所以从第三方的角度出发，我们对于乐观的估算又进行了修正，拟定出了谨慎性的估计 最终估算：未来五年天润置地集团财务目标如下（假设2009年上市成功） 通过研究近年来赴港上市的国内房地产企业各项业绩指标，天润置业2009年赴港上市符合条件 2006-2010年销售收入结构分析 2006-2010年新开工项目分析 2006－2010年项目开发方案 项目情况2006－2010年估算：到2010年在建项目数量一共为19个，其中住宅14个，商业/物流地产5个 天润置地未来五年住宅和商业地产项目规模预测 天润置地未来五年住宅项目规模预测 天润置地未来五年商业项目规模预测 天润置地未来五年物流项目规模预测 天润置地集团未来五年的财务和市场目标 天润置地集团未来五年的业务发展目标 天润置地集团未来五年的管理目标 财务和业务目标后续几年可能需要不断进行修正 这样的预测都是基于现有项目的现金流预测的基础上进行的判断，如果现有项目的资金安排和后续贷款流入有调整，那么开发计划也将会受到影响； 开发计划中的每年所需要的项目数量，是跟据单个项目的销售额20亿元或者30亿元进行的预测，实际开发和投资拿地阶段，可以根据实际销售额的分析进行对于项目数量和开发计划的微调； 住宅销售面积、开复工面积和土地储备都是根据每个项目分期开发的思路进行的预测，同时是基于每平米6000元、每平米15000元的基础上的推导，如果项目分期开发的计划有变化或者销售均价发生变化，可以按照总销售收入恒定的假设进行修正； 开发计划可能会受到外部国家政策和行业政策的影响，同时内部的人员储备、项目团队组织等内部因素也会产生影响 目录 天润置地集团的业务战略定位主要从三方面进行分析 第一，在价值链环节选择上，应从房产开发向开发兼经营转变。物业经营能力的提升不仅可以保证稳定的现金流收入，而且还是天润置地集团未来发展商业地产、物流地产等业态的核心能力保障 案例研究一：新鸿基以物业建设和经营作为自身主要利润来源，并在运输、基建、物流以及信息科技上进行投资 从财务报表上可以看出，新鸿基集团的物业销售和物业经营租金收入两块占据了主要比例 案例研究二：恒基兆业的主要业务也包括了物业投资、物业管理、酒店、百货、建筑和电讯等 从报表可以看出，恒基兆业的物业销售、租金两块收入也占据了65%以上的比例 天润置地集团应把房产开发和物业经营应作为发展重点，地产开发和物业管理作为支持业务 在2010年，天润置地集团未来可定位于集房地产开发、房地产综合服务和房地产投资管理为一身的房地产综合投资集团 第二，在产品系列的选择上，必须有一个清晰的理念，不能什么都做，什么都做不好 结合行业细分市场吸引力和企业竞争能力，房产开发重点侧重于中高档住宅、商业地产和物流地产 结合行业细分市场吸引力和企业竞争能力，物业经营持有重点侧重商业物业和写字楼 产品定位分析总结 第三，天润置地集团在跨区域发展方面可能会面临以下障碍 综合考虑天润的自身能力，建议2007年底之前仍以北京为核心区域，把手头几个项目做好做精，锻炼队伍，2008年之后考虑到市场容量的问题应进行适度扩张 2008年之后，天润置地积累了一定的经验之后，可以考虑适度扩张 2008年之后，跨区域发展应考虑到进入方式和地点选择 目录 天润置地集团总体战略定位 以住宅、商业地产开发为核心，持有收益性物业为支撑，一级土地开发和物业管理为支持，形成业务的良性互动，围绕中高端客户和城市运营构建物业和综合投资服务，成为中国领先的房地产专业和运营服务商。 在天润置地集团当前的业务结构下，应将公司的资源集中投入在房地产开发和物业经营业务上，促进其快速发展，与其它业务资源配比之间应符合