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物管大行业小公司---社区生活服务平台初具雏形 专题研究|海外可选消费 彩生活（71778. HK） 2015/7/7 证券研究报告 物管大行业小公司,社区生活服务平台初具雏形 分析师： 欧亚菲 S0260511020002 0208641 oyf@gf4 ?? 社区生活服务市场存量大增速快,平台型公司将主导生态圈 我们预计未来五年内社区消费占比有望提升至 45%,城镇居民消费支出年增长率为 8%,社区居民人数增加至 3.5 亿，则 2020 年全国社区消费市场规模将达到 4.99 万亿，社区消费年复合增长率为 14.9%。社区生活服务业将 利 用互联网技术与 O2O 理念，发挥互联网消费低渠道费用与高运营效率优势同时，克服其无法体验真实实体商品 和 服务的缺陷，运用技术手段把线上线下的商品流、信息流、资金流、物流串联起来，提升传统社区服务行业的 服 务质量与运行效率，帮助社区从业者成为更加专业化、高效化的服务提供商，弥补传统互联网消费中消费者无 法 体验产品的困境，并实现社区消费环境的标准化、精细化、及时化和本地化。社区居民的需求是多样化的，有 基 于特定产品及服务的需求，也有基于生活方式的需求，只要有需求存在，就有对应模式成长的空间,但从长远来 看， 随着垂直型社区 O2O 平台的逐渐壮大，消费者对特定商品及服务需求的逐渐满足以及消费者对 O2O 这种消 费模式 的逐渐习惯，以垂直型社区 O2O 为下游基础，综合性平台将获得更多的发展机会,在综合性平台之下将有 各种类型 的垂直型平台和独立商户，形成用户流量逐层分拨的生态圈。 ?? 物管大行业小公司,龙头市场份额提升空间巨大 彩生活成立于 2002 年，于 2014 年 6 月 30 日在香港联交所主板挂牌上市。公司是一家集物业服务、楼宇智 能、资产运营、社区服务为一体的科技型、综合型物业服务运营集团，已经发展成为中国最大的社区服务运营商。 通过内生与并购进行扩张，彩生活的在管物业建筑面积、在管住宅社区数量和覆盖城市呈爆发式增长。2011-2014 年间公司订约管理及提供顾问服务的总建筑面积复合增长率为 122.3%，是行业增速的 10 倍，截至 2014 年末订 约管理及提供顾问服务的总建筑面积 205.3 百万平方米，同比增长 124.4%，订约管理及提供顾问服务的覆盖城市 已超过 100 个。截止到 2015 年 3 月底，在管物业建筑面积扩张至 250 百万平米，较 2014 年末增加约 45 百万平 米，环比增长超过 20%。尽管公司业务呈爆发性增长态势, 但 2014 年末公司在百强物管企业中市占率仍然只有 6%，仍然有广阔的发展空间，预计未来五年公司物管面积扩张复合增速仍将保持在 30%以上。 ?? 社区生活服务平台初具雏形，当前估值具备安全边际 彩生活定位为社区生活服务平台公司，致力于联合第三方服务商为社区居民提供除传统物业管理服务以外的 所有生活服务项目，包括但不限于维修、家政、租售房、金融产品等。公司最终将形成一个基于社区场景的智慧 生态圈。经过近一年时间的摸索， 公司彩之云 APP 已升级至 2.3 版本，新增加了手机开门等刚性应用，增强了客 户粘性。彩之云注册用户上升至 150 万户，月活跃用户增加至 60 万人，较 2014 年底分别同比增长了 50 万人和 20 万人。我们预计公司 2015-2017 年 EPS 为 0.3 元、0.45 元和 0.58 元。当前价格对应 2015 年约 17 倍，维持 买入评级，合理价值 9 元港币，对应 2015 年 25 倍 PE。 ?? 风险提示： 物业管理服务投诉率上升、社区生活服务平台进度低于预期 相关研究： 【广发海外可选消费-彩生活】推出第二期期权激励计划，积极打造社区生活服务平台 2015-05-06 【万达商业】第四代产品稳步推进，聚焦智慧广场建设，国际化战略蓄势待发 2015-04-02 专题研究|海外可选消费 目录索引 2015/7/7 证券研究报告 一、社区生活服务行业蕴含无限商机................................................................................ 4 （一）社区消费市场规模庞大，预计仍将保持快速增长 ........................................... 4 （二）传统社区生活服务业难以满足消费者的需求 ........................................