房地产产品策划及注意要点.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * 亮点建议 花园洋房：建议设计部分五、六层花园洋房，利用退台处理，形成不同的立面效果和空间体验。有利于兼顾物业价值和容积率指标； 半地下室：采用局部的地下室设计可大大提高产品的附加值。底层局部设置室内车库，甚至是半地下车库，形成停车入户的感受。 参考案例：万科白马花园、复地北桥城、金地格林郡 客厅面上的大面积退台 产品篇 花园洋房 亮点建议 LOFT公寓：采取国内目前成熟的双层的LOFT公寓设计，根据当地对建筑限高无限制机会，（只是在75米上增加若干设备，牵涉相关费用），合理利用政策，在不超过容积率的前提下，利用空间换取实际面积，相当于买一送一，受到市场追捧； 产品优势：在有限的土地面积上，向上争取更多的销售面积。 LOFT（阁楼）公寓 产品篇 亮点建议 设计模式：可由阁楼层做足面积，也可考虑层高压抑，做一半阁楼面积，保留客厅的5米挑高，也可由客户自行分割层高 。从一室户也可发展成多室户。处于购买性价比考虑，常应用于小面积的一房、二房； 政策机遇：当地政策是按照套内建筑面积来销售房屋，而每层层高不能低于2.8米。参照国内一般LOFT公寓层高在4.8～5.2米，考虑欧洲人身材高大，对层高要求较高每个自然层的层高做足到5.3～5.5米； 参考案例：绿地蓝海、上海青年城 LOFT（阁楼）公寓 产品篇 亮点建议 风格：当地主要以俄罗斯风格和欧洲风格为主，建议在39-1基础上加以提炼，选用相对现代的风格，从俄罗斯传统建筑中提炼出特色意象； 立面：由于圣彼得堡气候寒冷，本项目又处于工业区，因此立面颜色表现建议运用较鲜明的暖色调为主基色调。 产品篇 环保、节能建材 1 建筑朝向和平面形状选择 2 空间布局及体型系数 3 减少门窗的面积、减少热损失 4 人车内部交通动线合理划分 6 外墙干挂保温材料选择 7 保持楼间距、满足日照系数要求 8 噪音、扬尘隔离技术手段 9 提供宜人的环境：健康宜人的温度、湿度, 清洁的空气, 好的光环境、声环境以及灵活开敞的空间。 对环境的索取要最小：在能源与材料的选择上重复使用、循环使用以及用可再生资源替代不可再生资源。 对环境的影响要最小： 减少排放和妥善处理有害废弃物以及减少光污染、声污染。 建筑生态包括8个方面的课题，其意义在于以下三方面。 建筑建议 产品篇 环境建议 1 2 3 4 空间设计 交通设计 步行系统设计 时间设计 环境生态 由外向内、由动向静、由公共性向私密性过渡的空间组合 塑造全天候的社区景观 打造缤纷四季的不同风景 体现人性关怀的立体分流 塑造起伏有致的坡地景观 利用地面材质变化加以提示 步行系统贯穿整个小区 与车行系统只有点的交叉 没有线或面的重合。 建议主要从空间、交通、步行和时间四方面把握设计，注重对社区环境生态的营造。 产品篇 * 利用堆坡，达到地块起伏的特殊变化效果。 景观建议 产品篇 * 景观表现 产品篇 谢谢! * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Loading… … 团队成员：王昭政、王爽、胡志峰 房地产产品策划及注意要点 enter 什么是产品策划 一 为什么要进行产品策划 二 如何进行产品策划 三 产品策划报告是什么样子 四 产品策划的定义 通过对市场信息的收集和研究，寻求最迎合消费者客观需求的产品，并在主体与客体之间的充分沟通后将其研发出来。 为什么要进行产品策划 现在房地产市场竞争的重头戏已经不再是概念之争、营销之争，项目成败与否的关键在于开发的产品是否领先市场，是否被众接受。 为什么要进行产品策划 产品策划流程 现代的沟通方式 传统的沟通方式 传统沟通方式的缺点 主体只充当了信息的传输者 主体的主观意识主导产品 现代沟通方式的优点 主体尊重市场 主体能够促进信息的有效处理 肆·产品篇 * 设计主 要原则 保证小区的对流与 通透性、科学布局 合理地利用运 河水景，塑造景观样板段 外立面设计方面注重风格、情调及当地人文环境 高层、小高层、低层不同类型混合、有序并存布局 保持39-1及后续整体规划的延续及融合 不求商业多，力求配套齐全、满足人性化设计 设计原则 产品篇 北 东 西南 西 西面沿项目主干道，应注重建筑的天际轮廓线设计，打造亮丽的建筑风景线 Four dynamic factors 西南面临近南广场生活中心/商业中心/公建配套类物业，适合建造舒适型升级住宅 北面紧靠河道，水景视野丰富，适合打造高品质生态住宅 东面紧靠39-A规划TOWNHOUSE住宅区，适合