思源-北京新城顺城立水桥项目定位报告-115PPT-2008年.ppt

* * * * * * * * * 本案 亚运村 商务区 望京 商务区 东直门 商务区 西直门 商务区 中关村 商务区 王府井 商务区 目标客群区域确定 目标客群办公区 地铁车程 亚运村商务区 10－15分钟 望京商务区 10－15分钟 中关村商务区 20－25分钟 西直门商务区 30－35分钟 东直门商务区 18－20分钟 王府井商务区 30－35分钟 便捷的地铁交通网络， 几大商务区车程均在半小时左右 目标客群职业特征 本案 亚运村 商务区 望京 商务区 东直门 商务区 西直门 商务区 中关村 商务区 王府井 商务区 IT、电子、电讯从业人员 高科技研发人员 金融保险、传播、物流、制造业等 大中型国企、外企从业人员 公司职员，白领一族 住宅客户特征分析 30-45岁是目标客群， 三口之家是主要家庭结构； 受教育程度较高； 具有一定的生活阅历，他们稳重，有自己独特的见解和追求； 经常使用电脑和网络； 他们工作相对稳定，但工作压力相对较大，工作是他们生活的重点； 七十年代人群是主流，在理想和现实之中肩负家庭责任； 处于育龄阶段，因此对于教育的关注强烈； 购房考虑层面增多， 自住是主要购买目的 居住环境、教育环境、交通环境等都是考虑的重点。 酒店式公寓客户特征分析 —— 居住型客户 25-30岁是目标客群， 80后是他们身上的时代烙印； 他们中大部分人是独身子女； 文化教育程度相对较高； 他们毕业离校不久，积蓄不多，但渴望拥有自己的家； 他们工作不一定稳定，在购房中，父母支持占较大比例； 网络充斥他们的生活 ； 他们厌烦拥堵交通，依赖快速的地铁交通； 他们年轻、富有激情和活力，自我意识强，往往有着积极乐观的态度； 第一次置业将是主导，但这只是他们的过渡性住房，一旦他们经济实力允许，会二次置业； 自住的便利和未来的投资性是他们关注的重点 酒店式公寓客户特征分析 —— 商住型客户 由于项目酒店式公寓为商业立项，在产品形式上采用LOFT设计， 因此，能够吸引年轻的创业客群 从职业上看，他们归为四类行业 1）装饰、广告等与会展经济相关的一些行业公司； 2）律师、作家等自由职业者； 3）房地产经纪、会计法律等咨询公司 4）网络经济从业者，； 主要特征： 1）25－35岁是主流人群； 2）他们年轻富有闯劲儿； 3）基本上为自主创业，公司规模小，考虑商住同区； 4）对交通要求高 可商可住，具有投资性是考虑的重点 项目情况分析 1 项目定位建议 4 项目SWOT 分析 2 区域市场研究 3 项目总体规划建议 5 产品规划建议 独立商业以餐饮业为主，沿主要道路排列； 以中间景观带将商业区、双限商品房区域与酒店式公寓、商品房区域有机分离，以保证酒店式公寓及商品房业主的居住品质； 酒店式公寓靠近社区入口，方便小型办公的出入，同时降低人流对商品房业主的影响； 将社区内综合条件最好的区域，建设商品房 东小口镇政府 中 滩 村 大 街 中 滩 村 南 四 街 立 水 桥 西 路 幼儿园 独 立 商 业：约4000㎡ 双限房： 约40000㎡ 酒 店 式 公 寓： 约20000㎡ 普品房： 约16000㎡ 社区主 入口 双限房与酒店式公寓、商品房以景观带进行分隔，分别在社区西侧设立入口； 同时以不同的外立面设计对双限房、酒店式公寓及商品房进行区分； 社区主入口位于地块西侧中部，由社区入口至地块东侧，形成社区中心景观带，将两个区域有机分隔； 独立商业位于地块北侧，沿中滩村大街排列； 独立商业南侧为双限商品房区域，北至独立商业，南至社区中心景观带 社区中心景观带南侧为酒店式公寓区域 幼儿园东侧为普通商品区域 双限房主入口 项目规划原则： 通过中心景观带，对两限房和酒店式公寓、商品房进行有效分隔。 景观带局部设计示意 以景观带进行区域分隔，通过外立面及材质与双限房进行区隔，保证酒店式公寓及商品房的居住品质 总建筑面积：约4000㎡； 商铺分割：40平米为基础单元，预留可组合性； 产品形态：平层临街铺面和1托2中小型商业； 空间进深：10米左右，以保证商业使用性。 设计要点：柱距最小8米，最小面宽保证4米，非临街面可以考虑架空层以降低商铺进深；预留餐饮的设备要求。 客群定位：主要消费客群定位于本社区、周边居民、过往人流和一些目标性消费客源； 功能定位：充分借助于龙德广场、北方明珠、明天商业街、奥北辣街积累的市场知名度和人气，在业态定位、档次、组合和规模等形成良性互补，共同满足消费者的需求。 幼儿园 独立商业：约4000㎡ 双限商品房 酒 店 式 公 寓 社区主 入口 双限房主入口 商铺产品建议： 商业街示意图： 总建筑面积：约16000㎡； 户型朝向：建议尽量为正南正北朝向； 户