城市综合体物业管理特点及其运作方案 杨宝民.pptxVIP

深圳市新摩尔商业管理公司 杨宝民 2012年11月完成;鉴于综合体物业类型管理要求高，物业设施含量高，日常运营管理要求高，因此，我们需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。;2.商业综合体物业基本的管理职能为： ;3. 物业管理收费特点;关于城市综合体的物业计费和管理规约应按照业主共同利益区分;二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设;三、 综合体前期物业管理服务介入方案;项目规划设计阶段;因为空调和通风系统是合理引起的物业管理纠纷---济南万达广场案例;成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口;3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设备选型工作，前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同的洽谈工作。通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道，维保合同??签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到有效的保护。;5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论，依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。 6.参与写字楼和公寓户型讨论会，前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设计的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案。 7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。 8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务，必须切实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。 ;施工图设计阶段的物业服务介入;2.配套 1）室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及2）给业主造成的影响 3）各种设备产生的噪音对业主的影响 4）各种设备总控制开关是否设在公共区域内 5）各种设备设施的能源消耗 6）室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响 7）智能化设施的可靠性、适用性与经济性 ;施工阶段;三.综合体购物中心部分物业管理方案;购物中心物业管理任务一般包括;对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算;四.购物中心的装修管理;2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述 ;进驻商家的装修;“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的卖场氛围，体现商场的经营定位、经营特色、企业文化。所以商场的“二次装修”一要符合商场的经营定位要求，二要符合商场的企业文化要求，三要符合商场的整体形象要求，四要充分展示品牌形象和商品形象。;组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：;“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：;二次装修具体要求;百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位，具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准，用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。 “二次装修”的标准大体分为以下几部分内容： 　一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩。 二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。 ;百货商场“二次装修”; 1、做好“二次装修”的计划和组织工作。 2、设计和做好“二次装修”的工作流程。 3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。 4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。 5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。 6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。 7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。 “二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须做好。 ;1、 租户提交的施工图纸应至少包括下列内容： 效果图 平面布置图 天花布置图 立面图、剖面图（包括店面、橱窗、灯箱和招牌） 地面铺装图 空调施工图（包括设计说明、水管图、风管图） 电气图（包括结线系统图、照明线路图、插座线路图） 弱电系统施工图（含网络、电话、CCTV、音响等） 给、排水（污）施工图（租区内如有卫生间、茶水间、洗手盆等设计） 套有专业消防公司设计图框的消防系统施工图（包括消防喷淋布置图、消防报警布置图、消防排烟布置图） ;2、 餐饮类租户另须增加以下图纸 厨房排油烟施工图 给、排水（污）施工图 燃气管道及报警装置布置图（政府指定专业施工单位出具） ;3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定 ;1．5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。 ;1．8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。 1．9 消防栓请按国家