海南旅游地产 华侨城2013年度营销推广执行方案59页.pptxVIP

百灵顿·华侨星城 2012年度营销推广执行 百灵顿·华侨星城 2012营销推广执行方案 Contents:[ 目 录 ] 第一部分 目标设定市场探究 第二部分 客户地图分析预判 第三部分 开盘营销目标实现 第四部分 整体营销推广策略 PART 1 ——营销目标设定与思考前提探究 日期 出台部门 内容摘要 1月26日 国务院办公厅 新国八条：将二套房房贷首付比例提至60% 1月28日 国务院 国务院批准房产税试点，在上海、重庆试点房产税产税 1月20日、2月24日 3月25日、4月21日 5月18日、6月20日 央行 央行六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率【详情】 2月9日、4月6日 7月6日 央行 央行三次上调金融机构存贷基准利率 5月1日 发改委 发布《商品房销售明码标价规定》，规定商品房销售必须明码标价。 5月15日 国土部 《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》,查处小产权房 6月9日 住建部 住建部要求全年1000万套保障房11月底须全面开工 8月12日 司法部 新《婚姻法》对婚前、婚后房产问题做了新规定 8月25日 发改委 加强价格管理，遏制房价过快上涨 8月31日 财务部 推进税制改革，加快修订房产税暂行条例 9月19日 国务院 保障房建设将逐步推行终身负责制 9月19日 国土部 土地不再无偿划拨，供应双规制将取消 11月1日 珠海住建部 《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，珠海开始实行双限政策 12月5日 央行 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行三年来首次下调存款准备金率 2011年楼市政策层出不穷，一房一价、加息、限购、限贷与保障房，让房地产的火热一步步跌至冰点。 在一系列的限贷、限购、加息等多重政策压力下市场出现扭转，部分房企开始降价跑量，回笼资金，打折促销力度不断加大，传统“金九银十”的楼市旺季并没有显现出往年的旺季表现。 一线城市，部分企业房价出现实质性下降。2011年的前11月全国半数重点城市成交量全线萎缩，二线城市存量达到08年调控最高点。 2011年政策为王，楼市政策轮番上演 政策环境历来最严，成效已初步显现 一房一价——对楼市的影响并不大 4月27日《海南省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》公布，然而对楼市的影响并不大。 限购——楼市下滑明显 促销力度增多 海口、三亚实施限购令后，今年海南楼市状况下滑明显，尽管打折促销力度不断加大，但市场观望氛围仍然浓厚。 限贷——市场迅速低迷 海南楼市的主力购买群来自岛外，限贷政策的执行，导致商品房市场和土地交易商场迅速低迷，在四月份表现尤为明显。 六次上调 三次加息——融资困难楼市低迷 六次上调存款准备金率，三次加息，一次降息央行六次上调存款准备金率，开发商融资困难，购房者信贷受限。 保障房——影响了刚需性购房量 岛外客户以及投资性客户数量居多，保障房的建设对楼市的影响并不深远，但是也在一定程度上影响了刚需性购房量。 海南在经历国际旅游岛销售高潮之后，调控政策的出台使海南房地产特别是海口、三亚城市的房地产市场急剧遇冷，传统”金九银十”成色不足，旺季变”望季”。 海南本土客户无法消化本岛的存量，需要岛外客户的消费。从市场调研来看，价格是一个敏感点，资金紧张的开发商需要考虑降价促销，回笼资金。 据CRIC监测数据，2011年11月海南房地产市场简报，年初与年末海南楼市的供应量是最高，在经历金九银十的惨淡后，市场供过于求，成交量却暴跌。 国家统计局近日公布70个大中城市房价数据显示，去年12月新建商品住宅价格环比下降的城市达到52个，环比下跌的城市超过7成，房价同比涨幅也进一步放缓，楼市调控成效继续显现。 今年商品房价格将进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降约5.3%，一季度回落幅度最大。在2011年10月全国房价拐点出现以后，近两个月房价下行趋势更加明显，预计在今年调控基调和力度不放松的背景下，房价或会继续下滑。 2012楼市彻底入冬，温度比去年更低 市场成交乏力，成交价格结构性调整 　 据克尔瑞统计数据，前11月重点城市成交量萎缩，二线城市存量已达08年调控最高点。 重点城市截至11月底的存量较去年同期继续全线上涨，而各线城市中，一线城市的存量虽然均已创下近两年来的新高，但与上一轮08年调控的历史最高位相比仍有明显差距，但二线城市方面，当前存量水平已普遍超过或逼近08年的历史高位。 重点城市成交量萎缩 二线城市存量居高 固定资产投资规模扩大，保持平稳增长 2011年1-11月，海南省全社会固定资产完成投资总额14