长沙伍家岭商务区可行性研究及商业规划建议.pptVIP

前期主要工作 报告写作思路 报告写作思路 伍家岭传统商业核心区 区域范围 东至陡岭路、东风路，南至潘家坪路，西至华夏路，北至浏阳河 站在伍家岭区域的角度看待本区域的商业范围 伍家岭挑“五家”，通过相互协同发展构筑伍家岭商务区 伍家岭挑五家突出了传统商业核心区与周边关系最为紧密的5个商业区域的联系，使其作为一个整体进行商业布局、业态规划研究 新河三角洲是长沙市的城市“核心区”，是本区域发展的龙头，伍家岭应当充分利用其发展优势，实现路网、形象、功能上的对接 火车北站拥有400余亩高价值商业用地，对伍家岭商业格局存在很大潜在影响 开福寺具有强大的文化、休闲功能，使伍家岭商务区具备很强的文化特质，应当充分挖掘并延展其文化内涵 湘雅路是规划的“医药医疗器械一条街” 陡岭路区域商业未来将辐射四方坪居住区的部分区域，应当通过改造交通，加强陡岭路两侧的商业联系 伍家岭商务区的商业硬核区 三个圈层 报告写作思路 宏观经济发展——长沙市居民消费水平较高，房地产行业进入快速发展阶段 根据世界银行研究经验，当人均GDP突破3000美元，房地产业进入快速发展阶段 人均可支配收入位列中部六省之首，居民消费水平较高 城市规划——伍家岭区域位于北城门户，承载着城市功能升级和空间发展的功能 根据城市发展规划，长沙市将构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构，而本区域位于城市中心的中心，地理位置极佳 主城区规划功能：城市主体—综合服务；保持区域的联系，保障区域的协调发展 政策导向——政府支持，政策保障，“北城无商”将成为过去 大交通优势——本区域是城市重要交通枢纽，连接着城市重要元素，并具备较强的聚集能力 它东接京株、北通汩岳、西达常张、内连金霞，在“南移北拓”城市发展战略中地位不可替代 长沙市，以省会之高度聚集周边市县人群来此消费，而伍家岭区域利用交通优势，有望承接来自周边地市的消费人群 产业高速发展——城市产业大发展给区域带来发展契机，应当主动加快商业配套建设步伐 城市重大设施——众多城市重大设施在本区域投入，体现了政府对发展本区域的决心 湘江大道北延、过江大桥（隧道）、“两馆一厅”、月湖公园、火车北站搬迁、轻轨建设、路网建设等列入政府重点工程，长沙市政府将投入巨资(总额将超过100亿元人民币)推动新河三角洲的开发建设； 新河三角洲是长沙市十一五期间的龙头项目，高起点、高规格，体现了政府对发展该区域的决心 人文、景观资源——城市一流的人文、景观资源，是承载城市文明进步、和谐发展的沃土 湘江边，座落着距今1000多年的三湘古刹“开福寺” 两江汇合，滨江景观资源丰富 游游文化街清水塘古街，为湖南乃至全国的革命传统教育基地 原中共湘区委员会旧址上成立的长沙市博物馆，发挥着教育基地和文化名城窗口的作用 商业集群优势——区域内众多已建及在家、待建项目势必影响伍家岭的商业影响力 商业发展机会——本区域可能而且应当承担长沙市商业网点优化和商业升级的重任 土地储备多——相对城市其他区域，开福区土地储备较多，未来可发展空间很大 开福区土地储备占到全市比重的约一半以上，（待定） 根据调查，伍家岭及其附近的部分待改制企业土地储备约为154亩，且全部为2007年以前开始实施 火车北站搬迁后将带来约400亩的城市中心区的稀缺土地资源 机会分析结论——伍家岭有机会发展成一个繁华的商圈！ 报告写作思路 没有商业核心——现在受波隆立交桥、铁路等影响，商业核心缺失，不成其为商圈 存量项目现状不好——现有物业形象和经营状况均较差，影响了区域的对外商业形象 南方建材、伍家岭宾馆、泰阳商城已经倒闭 维多利在立交桥建设至今，已经三易其主，经营难度之大可想而知 经营状况普遍较差，多数项目外立面十分陈旧 增量项目商业规划不明确——现有项目商业规划针对性不强，各自为政，贬损未来的整体商业价值 增量项目商业规划不明确——由于对区域发展前景看法不一，区域商业发展规划缺失，导致现有项目商业规划整体性不强，容易贬损区域整体商业价值 交通问题——立交桥、小交通影响 交通问题——主干道、铁路影响 停车问题——尤其是立交桥周边区域的停车问题一直较为突出 区域内消费能力较弱——以下岗低保职工为主 阻碍点相互关系 解决小交通阻碍——立交桥 在立交桥下物业的四周形成环状交通，有利于车辆从各个方向进入物业 划“圈”为“带”示意图 划“圈”为“带” 现有波隆立交桥的影响，人流被阻隔，使其无法在短期内形成一个商业核心圈 伍家岭区域由芙蓉路、华夏路等商业街组成，根据街区的分布特点，有条件发展成为“商务带” 商务带必须具备停泊车方便，公交站点密集的，环境高雅、高尚等特点 “背改正”示意图 主要针对维多利、泰阳商城 利于在前坪设置公交及其他人文设施 商场改背面为