第二章 房地产投资(房地产金融及投资-武汉理工大学 贺富强).ppt

第二章 房地产投资 投资（investment）是为取得未来的资产所有权而转让现在的资产所有权。 一、房地产投资的内容 是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动和房地产金融资产活动，以获得最大限度利润的经济行为。前者为房地产实业投资，后者为房地产金融资产投资。 房地产实业投资 （1）土地开发投资 （2）房屋开发投资 （3）房地产经营投资 （4）房地产中介服务投资 （5）房地产物业管理投资 二、房地产投资的优势 第一、在正常情况下，地价具有不断增值的趋势 第二、房地产投资可获得多重收益，具有较高的利润率。 （1）租金收益 （2）房地产销售收益 （3）可以获得纳税扣除收益 （4）运用房地产抵押贷款进行负债经营 第三、房地产投资风险小，有保值作用 股票、债券、银行储蓄等投资工具很难抵抗严重通货膨胀的冲击，房地产则能较好的躲避通货膨胀风险。 A、地价具有增值的趋势 B、原材料价格上升，其产品价格可随之上升 C、一旦租或公司破产，优先赔偿不动产投资者的损失，还可重租，避免股票类毁灭性损失 D、房地产用途多，可寻景气行业重租 1981-1991年香港通胀与楼价变动比较 1964-1976年台湾省各种投资工具报酬率比较 三、房地产投资的风险 风险是未来可能发生的危险或遭受损失的可能性。 （一）经营性风险 指由于经营上的失误造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。 1、由于得不到充分的市场信息导致决策失误 2、由于投资者不懂交易所涉及的众多法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败 3、企业管理水平低，效率差 4、外在因素导致经营失败 （二）财务性风险 指投资者财务状况恶化使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。 房地产购买者不能按约支付购房款 投资者动用财务杠杆使不确定性增加 （四）流动性和变现风险 不动产 投资周期长 价值量大，占用资金多 （六）社会风险 由于政治的、经济的大变动以及相应的规划政策等因素的变动引起房地产需求和价格的跌落。 四、房地产投资策略选择 房地产投资策略可以概括为五个要素:地段位置、产品质量、房地产市场、投资经营形式、投资时机 （一）地段位置（区位、地点）选择 地段位置是指一宗房地产的具体空间区位，它限定了该房地产的自然环境、生态环境和社会经济文化环境。 房地产满足使用者需要的能力、功能、效应称合意性。 转移成本：为人员往来、物的移动和信息、资金的流动所支付的代价（时间、金钱） 1、自然环境和生存环境的合意性 对居住、公寓、宾馆用房特别重要 2、经济和社会、文化发展的合意性 转移成本最小的区位，就是房地产投资最理想的地段。还可分享高的集聚效益、众多的外部经济的好处。 3、预期未来发展的合意性 了解详细的规划信息十分重要 （二）质量（功能）的选择 地段只是诱人的手段，而房地产质量则是留人的手段。 1、功能有效性—结构是否合理，应该具备的功能或预期的功能是否齐全 2、实物耐久性—房地产物理寿命的长短或维持其生产力时间的长短 （三）市场（价格、顾客和销售区）的选择 房地产的价格或生租能力除决定于地段、质量，还取决于竞争性空间市场的供需状况。 根据供需状况选择市场位置：具有吸引力的产品形象、有竞争力的价格、可能的客户范围或销售区。 注意宏观因素，如全国的经济形势、社会发展和政治形势。 （四）经营形式的选择 1、负债经营与非负债经营 2、单一经营与租售并举 （五）时机的选择 是房地产投资过程中把握机会的大问题。 1、根据经济发展基本趋势及其周期变动规律，为房地产投资战略提供决策的基本依据。 2、把握房地产价格波动的特点，高价脱手，低价吸纳 政治形式变动 规划效应 结构调整和政策变动 * 第四、房地产投资可获得非经济性收益 +12.5 (55.7平方米) 7.9 平均 +28.7 1440000 9.5 1991 +10.9 1118535 10.0 1990 +31.9 1008865 10.1 1989 +28.0 765105 7.5 1988 +18.6 547740 5.5 1987 +7.9 504130 2.8 1986 +12.5 467080 2.8 1985 -5.9 415330 3.2 1984 -17.0 441210 10.0 1983 -13.0 531280 10.6 1982 +35.4 610500 15.0 1981 楼价变化% 600平方尺住宅售价（港元） 通货膨胀率% 年份 1.09 0.39 0.29 1.38 3.51 1.31 离散系数 6.0 3.20 2.69 17.4 38.6 38.32 标准差 5.5 8.22 9.38 12.6 11.0 29.31 平均 通货膨胀率 国库券 银行定存单 房地产 黄金 股票 （三