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宅基地上合作建房协议的效力认定及处理 (人民法院报 2011年11月24日) 欧阳俊 【案情】 魏家姐妹出嫁后分别住在城市和农村。2001年，妹妹经批准获得一处宅基地，并办理建房手续。因缺少建房资金，就找姐姐筹集建房资金，当时双方未签订合伙建房协议，未明确各自出资数额和所有份额。同年5月建成四层楼房屋，建筑面积376平方米；房屋登记在妹妹名下；至2004年10月，妹妹向姐姐出具欠条，欠条上明确她欠姐姐房屋款16万元，并明确以二层、四层折价补偿，姐姐对此并无异议。2009年7月，姐姐向一审法院起诉，请求：依法确认四层房屋中的二、四层归姐姐所有；妹妹将二、四层房屋过户到姐姐名下。 【分歧】 本案的争议焦点是欠条的性质和效力问题，审理中产生如下三种观点： 第一种意见认为，欠条证明双方存在债权债务关系，“以二层、四层折价补偿”的表述可以理解为用二层、四层作为此债务的抵押担保。法律明确规定宅基地使用权不能抵押，所以宅基地上的建筑物无法设立抵押登记。由于不动产抵押权适用是登记要件主义，所以抵押权不成立，姐姐要求过户房产的诉讼请求不应支持，并且欠条也超过诉讼时效，姐姐还对债权丧失胜诉权。 第二种意见认为，在房屋建成后，双方通过欠条的形式明确了建房款和房屋产权如何分配等合作建房合同所需的主要条款，应认定欠条为合作建房协议的性质。合作建房是双方当时的真实意思表示，协议应认定为有效，应支持姐姐的诉讼