不动产估价 土地估价教学文稿.ppt

第二节 不动产价格 补地价是指经政府主管部门批准，更改原出让土地使用权时规定的用途，增加原出让土地使用权时规定的容积率，转让、出租、抵押划拨土地使用权，出让的土地使用权期满后续期，由土地使用者向政府补交的地价。 对改变用途，补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价 对于增加容积率，补地价(单价)＝[(增加后的容积率－原容积率)÷原容积率]×原容积率下的土地单价＝(增加后的容积率－原容积率)×原楼面地价 第二节 不动产价格 2.建筑物价格：仅指不动产中建筑物部分的价格。有总价和单位价格，总价一般不能反映建筑物价格水平的高低，单价可以反映建筑物价格水平的高低。 3.不动产价格：在此指建筑物连同所占用土地的整体价格。有总价和单价。 按不动产交易付款方式不同，分为实际价格和名义价格：实际价格是在成交日起一次付清的价格，或根据此时的折现率将所有现实和未来支付折算到这一日期的支付总额。名义价格是成交双方在成交日期约定，但不使一次付清的价格。 第二节 不动产价格 （三）按不同的经济行为分类 1．买卖价格：通过市场买卖交易方式转移不动产产权时支付或收取的货币额、商品或其他有价物。 2．租赁价格：不改变归属关系，由出租人将不动产按双方商定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。 3．抵押价格：以抵押贷款方式将不动产作为债权担保时的价格。 第二节 不动产价格 4．保险价值：是将不动产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。 5．课税价格：为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 6．征用价格：政府为了公共利益的需要，征用不动产时给予的补偿金额。 第三节 不动产价格的影响因素 一、不动产价格的一般影响因素 （一）供求状况 （二）经济因素：影响不动产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄、消费、投资水平，财政收支以及金融状况，物价，建筑人工费，利率，居民收入，不动产投资。 （三）人口因素 （四）社会因素：主要有政治安定状况、社会治安程度、不动产投资和城市化。 第三节 不动产价格的影响因素 （五）行政因素：土地制度 、住房制度 、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 、不动产价格政策、税收政策、行政隶属变更。 政府抑制不动产价格的措施主要有：（l）制定最高限价。（2）制定标准价格。（3）调整土地供应量、土地出让价格及不动产开发经营的税费负担。（4）政府在不动产价格高涨时抛出一定量的不动产。（5）建立并完善不动产交易管理制度。 第三节 不动产价格的影响因素 （六）心理因素 影响不动产价格的心理因素主要有：（1）价格预期。（2）购买或出售心态。（3）欣赏趣味。（4）时尚风气。（5）接近名家住宅心理。（6）讲究门牌号码。（7）讲究风水。（8）价值观的变化。 （七）国际因素 （八）其他因素 第三节 不动产价格的影响因素 二、影响不动产价格的区域因素 不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度，自然和人文环境条件及环境质量，人文景观和自然风景，城市基础设施和社会公共服务设施的完备状况，城市规划限制等等。 不同用途的不动产，影响其价格的区域因素不同。 第三节 不动产价格的影响因素 影响商业不动产价格的主要区域因素是地段繁华程度、交通条件。 影响工业不动产价值的主要区域因素是交通条件、基础设施、地理位置 。 影响工业不动产价值的主要区域因素是基础设施和公共服务设施、环境状况、区位。 第三节 不动产价格的影响因素 三、影响不动产价格的个别因素 不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。细分为宗地条件和建筑物类别的影响。土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等 ；房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。 第三节 不动产价格的影响因素 影响商业不动产价格的主要个别因素有临街状况、内部格局、楼层、面积、净高、装修和结构构造、转租的可能性等。 对工业不动产价值影响较大的个别因素有用地面积、地质和水文条件、改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性、厂房面积、结构、高度与设备安装情况。 影响住宅不动产价格的主要个别因素有建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向；楼层；住宅楼的公用面积数等。 思考 1、什么叫不动产？不动产与动产如何区分？ 2、不动产的自然特性和社会经济特性有哪些？各自的含义如何？ 3、不动产价格有哪些特征？ 4、理解各种不动产价格的含义、区别和联系？ 5、不动产价格形成的前提条件是什么？ 6、不动产价格受哪些因素的影响？理解主要影响因素如何对不动产价格产生影响。 * 不动产估价 李世平