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二OO五年沈阳土地市场盘点 文/王锦华 一、2005年沈阳土地市场概述 2005年是国家对房地产市场进行大规模宏观调控的一年，作为房地产不可或缺的因素，土地市场也是同样经历了风雨飘摇。放眼观看沈阳的土地市场：基准地价的调整，土地新政的实施，宏观调控的冲击，闲置土地的整顿，房产新政的颁布……，可以说2005年沈阳的土地市场是调整的一年，是完善的一年，是逐步走向正轨的一年。 2005年沈阳市共推出土地267宗，推出土地面积1586.24万平方米（文章中所统计的数据包含市内五区，铁西区除外；浑南新区；于洪区；农业高新区；东陵区；苏家屯区，新城子区）。成交土地119宗，成交土地面积690.65万平方米。（文中统计数据均来自沈阳市土地储备交易中心） 二、土地推出与成交情况分析 各月份土地推出量与成交量分析（单位：万平方米） （此处数据包含未成交土地再次推出的重复数据） 从上图中可以看出，八月份的土地推出量与成交量均为全年最高。一月份与十二月份，年头岁尾，无论土地的推出量与成交量均较少。因为6月1日沈阳市开始实行新的基准低价体系，故五月份是沈阳市土地市场进行调整的一个月，土地的推出量与成交量均有大幅度减少。6月份国家实行宏观调控，开始对二手房交易征收营业税，同时抑制房价、控制土地出让等宏观调控政策，对开发商的开发热情产生了一定的影响，这是七月份土地成交量锐减的一个主要原因。进入八月份，沈阳市政府根据沈阳市的实际情况，出台了一系列的利好政策，包括保证下半年土地供应量充足，开设审批绿色通道等等，大大鼓舞了开发商的热情，因此在八月份造成了一个土地成交的高峰。 各区域土地推出量与成交量对比分析（单位：万平方米） 可以看出，在土地推出量上来看，推出面积最多的为于洪区，其次为东陵区与大东区，再次为农业高新区，而和平、皇姑、沈河区的土地推出量均较少，尤其是沈河区，土地的推出量是最少的一个区。从中可以看出，城市边缘地带的土地供应量充足，而老城区的土地供应则比较紧张。 土地成交量上，农业高新区的土地成交面积为各区之最，达169.05万平方米，其次为于洪区，浑南新区位居第三，大东区、东陵区以及苏家屯区的土地成交量也比较高，和平区土地成交量为59.97万平方米，远远高于区位价值基本相当的沈河区，其土地成交主要集中在和平区的长白地区。从土地成交量上可以看出，农业高新区以及于洪区将成为下一轮的主要开发热点，这些区域将是房地产主要供应区域。 各用途土地推出量与成交量分析 在推出土地中，占主要比例的为居住商业和居住用地，占总供应量的90%。而商业用地及其他仅占中供应量的10%。 成交土地中，居住用地和商住混合用地占到了总成交面积的96%，成交面积688.52万平方米。而商业用地仅占4%，成交面积29.28万平方米。 成交土地供地状况分析 虽然5月19日，沈阳市政府针对土地统一出让召开专门会议，规定今后全部经营性用地必须以净地、拍卖方式出让，但是在实际操作中，由于资金运作以及拆迁难度等问题，还是有大量毛地进入市场。从上图中可以看出，纯粹的净地出让仅占到总出让面积的28%，毛地出让占总出让面积的39%。 随着国家针对拆迁的一系列政策法规的颁布，在保障了被拆迁人利益的同时，无疑也加大了拆迁的难度与成本。拆迁过程中不可预见性因素很多，这也是很多开发商无法按照预定的时间节点进行项目运作的主要因素之一。 三、土地市场成交特点 1.普通商品房用地为主 成交土地中大约60%的地块位于二环和三环之间的城乡接合部。而这部分地块绝大多数用于中低价位、中小户型住宅的开发建设，主要销售对象也是沈阳市的工薪阶层。这对于稳定全市房价，抑制房地产市场的投机行为，起到了积极作用。 2.市区内土地块小，分布零散 市中心出让的土地面积均较小，分布零散，且商业比例大。这样的土地多为旧城改造项目，拆迁难度大，土地成本相对较高，造成产品价格的抬升，加大项目运作的难度。 3.地价稳中有升 2005年，沈阳市实行了新的基准地价，土地价格有一定的涨幅，尤其是金廊工程、大规模旧城改造项目等的土地出让价格的制定，可以在原地价的基础上进行一定的修正，价格也会有所提高。但是沈阳市的土地价格仍处于地价合理范围之内，目前，沈阳市的土地价格占房地产售价不足30%。 四、2005年土地市场大事记 年度之初推出十大居住区地块 在2004年的后半年，政府曾经推介了十大居住区的概念，在2005年之初，沈阳市政府又在去年的基础上，推出了十大居住区地块。其特点是多位于城乡结合部，周边配套情况有所欠缺，土地面积大，商业比例相对较高。 沈阳市政府关于缴纳基础设施配套费的通知 沈阳市规划和国土资源局于三月份发布了公告，规定各单位在购买土地交纳地价款的同时，还需交纳城市基础设施配套费。 这个公告的发布，对开发商来说又增加了拿地的难度，提高了