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优秀售楼人员必备：商品房面积测算知识 　　优秀售楼人员必备：商品房面积测算知识提要：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸 物管手册 　　优秀售楼人员必备：商品房面积测算知识 　　商品房面积测算 　　知识点一：销售面积的测算标准 　　所谓建筑面积。是套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。商品房按“套”或“单元”出售的。 　　套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即： 　　商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和。 　　知识点二：建筑面积的测算原则 　　一般规定 　　（1）房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。 　　（2）房屋建筑面积计算按房屋外墙（住）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台，挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高米（含米，下同）以上的永久性建筑。 　　（3）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。 　　（4）房屋使用面积系指房屋户内全部可使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。 　　（5）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 　　（6）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。 　　计算全部建筑面积的范围 　　（1）永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦应计算建筑面积。 　　（2）多层和高层房屋按各层建筑面积的总合计算。 　　（3）房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等），层高在米以上的按其墙外围水平没面积计算。 　　（4）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。 　　（5）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。 　　（6）属永久性结构有上盖的室内外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。 　　（7）房屋天面上属永久性建筑，层高在米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。 　　（8）原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 　　（9）挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。 　　（10）与房屋相连的有柱走廊、两房间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。 　　（11）房屋间永久性的，封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积计算。 　　（12）层高在米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙） 　　（13）有柱或围柱结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。 　　（14）玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。 　　（15）属永久性建筑层高在米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。 　　（16）与房屋相通的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。 　　（17）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。 　　（18）机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。 　　（19）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在米以上部位的外围水平投影面积计算。 　　（20）房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑没面积。 　　计算一半建筑面积的范围 　　（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。 　　（2）独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。 　　（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。 　　（4）无顶盖的室内外楼梯按各层外围水平投影面积的一半计算。 　　（5）有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。 　　不计算建筑面积的范围 　　（1）层高小于米的房屋及房屋附属部位。 　　（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，以及有主墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。 　　（3）房屋之间无上盖的架空通廊。 　　（4）房