武汉市公寓产品市场调研分析报告.pdf

武汉市公寓产品市场调查报告 一、政策播报——租售同权 【全国租售同权政策】 广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆共12 个城市入选全国首批住房租赁试点城市，目前各城市正在完善试点工作实施方案，力争于今年年底前 形成初步试点成果。 【广州租售同权政策】 7月17日 ，广州市政府发布 《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》 ，加快构建租购并举的住 房体系 ，推动住房租赁市场快速发展。 【小结】  政策支持租赁市场的发展：2017年7月出台加快大中城市租赁市场发展  广州租售同权政策出台：政策提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权 一、政策播报——租售同权 【武汉租售同权政策】 住建部在7月26日出台开展培育和发展住房租赁市场试 点工作的实施意见： 1. 住房租赁可用公积金付房租； 2. 承租人子女有望享受就近入学 ； 3. 建立住房租赁交易服务平台； 4. 酒店、写字楼可改租赁住房。 【武汉租售同权试点】 将率先在东湖高新区与沌口经济开发区进行住房租赁市场试点工作，争取今年年底之前实现住房 租赁项目落地，新增租赁住房7000间。 【思考】…… 一、政策解析——租售同权优势与威胁 有利于规范购房市场秩序：缓解了民众买房热情，尤其针对为了孩子教育问题 而买房和换房的群体 ； 有利于进一步确立租房体系地位：租房的价值不差于买房，在存量房为主体的 优势 一线城市，该类存量资源可发挥其作为租赁房资源的重要性 ； 有利于该区政府稳定和吸纳人才：使一部分因孩子教育问题而不得不出走的人 才继续留在该区 ； 有利于促进难以去化的商业用房市场快速发展，同时给租赁市场提供更多房源 ； 有利于开发商与政府建立良好合作关系，实现企业长远发展的战略意义。  租客很难真正享受“就近入学”：只有“符合条件的承租人” 才能享受就 近入学权益；入学标准为第一顺位房户合一，第二顺位房主，第三顺位才 为租客；目前全国教育资源仍不均衡，难以真正保障租客权益 ；  对于后期政府配套设施建设压力更大：无论是保障租客孩子教育问题，还 威胁 是对于租房市场秩序的法律规范，都需要政府加大配套设施建设 ；  租赁用地的取将减损开发商盈利：超大城市租赁住宅年租金回报率只有 2%左右，甚至低于3个月理财产品收益率，且不利于开发商快速回款，造 成较大还款压力。 二、市场 | 公寓分析数据  投资性需求推动武汉公寓成交大幅增长：武汉公寓 市场从去年9月武汉住宅重启限购后大幅增长，至 今年4月同比增长131.6% ，成交量峰值稳定在 3200-3500套之间。投资性需求是公寓大幅增长主 要因素。在住宅限购中短期内取消无望的情况下， 未来1年内公寓仍持续有一波稳中有升的行情。  公寓式写字楼供求：去年限购以来，武汉公寓项目 去化率差别较大，地段好，配套全及地铁周边的公 寓项目去化较好，其中不乏保利时代这样的日光盘， 而地段和配套较差的公寓去化缓慢。老公寓库存逐 步消化，加上新公寓供应速度减慢，今年以来公寓 呈现供小于求的趋势。 二、市场 | 公寓分析数据  公寓价格涨幅小于住宅部分逐步加快：虽然整体来 看，公寓价格波动相对平稳，涨幅小于住宅。但随 着公寓供求的扭转也使得今年公寓价格涨幅加快。  公寓式写字楼价格：徐东、东西湖、沌口、青山、古 田等区域部分公寓自今年3月以来涨幅超过30% ，而 后湖、四新、光谷、武昌中心等区域公寓产品价格涨 幅也在20%以上。如保利城、碧桂园泰富城、愿景时 代、二七国际广场等项目均价均由12000涨至16000 左右。这些区域公寓价格已经与同区域住宅基本持平。 且这种涨幅有增大趋势。目前武汉公寓主力价格区间