大兴路方案(白口立交东北角写字楼前期方案).ppt

周边环境及项目调研 周边项目 区域正处于拆迁改造阶段，故在售的商品项目较少。在项目附近有一“水木白杨”项目，住宅均价为4300元/平米，商业均价为10000元/平米。 已建成的多层 在建的高层 项目SWOT分析 优势（Strengths）： 区位优势：项目位于二环以内，所在的区域大兴新区是西安市二环内可唯一成片开发的“黄金区域”。 交通优势：已建成通车的白家口立交枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及周边各个区域，到西安咸阳机场仅15分钟，到即将北迁的市政府仅10分钟。 政府大力支持：本项目土地属于一级开发，在规划设计方面具有较大的灵活性。 规划中的周边环境：项目北临大兴公园，东面绿化带，西有公共绿地，对项目价值的提升起到重要的作用。 地 铁：地铁1号线和2号线的开通将极大地促进本项目的物业升值。 项目SWOT分析 劣势(Weaknesses)： 现实中周边环境较差；周围企业大多为机电化工及物流企业，对项目支撑不大。 机会(Opportunities)： 大兴新区的规划前景广阔，有较高的发展潜力；西安国际商贸中心落户大兴新区，对提高本区域的知名度起到重要的作用；政府正在大力开发基础设施改造及安置工程；优惠政策多。 威胁(Threats)： 人们对整个大兴新区本地区的认知度较低；地区经济发展缓慢；产业单一，以五金机电和仓储物流为主；金融危机可能对本项目造成一定的影响。 尽管现阶段项目周边环境和基础设施较差， 但由于受未来生态环境规划、交通规划、地 铁开通等因素的影响，项目具有较大的发展 潜力和较强的增值能力。 四、项目财务成本分析 项目基础数据 项目财务成本分析 项目基础数据 土地面积：23997.60M2(36亩)； 建筑面积：100,000.00M2; 容积率：100,000/23997.6=4.17; 土地费用：每亩150万元人民币； 西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：2009年9月份城西写字楼售价为4587元/平方米；项目旁水木白杨项目的商业销售均价为10000元/平方米。大兴新区受其整体规划、地铁开通和国际商贸基地等因素的影响，区域内项目升值潜力巨大。但本项目基于安全考虑，设定未来每年价格环节增长8%，是相对保守的估计。 项目基础数据 直接费用:540+250+3000=3790元/平米 楼面地价=每亩地价/容积率/666.67= 1,500,000/666.67/4.17=540元/平米； 前期费用：250元/平米； 建安费用：3000元/平米，含装修费用(1000元/平米）。 项目财务成本分析 基本假设 项目周期5年，从2010到2014年； 销售价格每年环比增长8%； 收益方式为销售收入，在期末售完； 考虑建设单位垫资； 为便于测算，项目业态按80%写字楼和20%商业进行组合。 项目财务成本分析 成本分析表 项目财务成本分析 销售收入表 项目财务成本分析 现金流分析表 内部收益率：27.59% 项目财务成本分析 损益表 平均收益率：36.96% 在相对保守估计下，项目五年期内部收益率为 27.59%，年平均收益率为36.96%。 项目具有较高的收益率。 五、项目定位推导 项目形象定位 项目客户定位 项目功能及产品组合定位 项目形象定位 “领主” “领域之主，领跑之主” 大兴新区的开发如火如荼，但是此区域的“低端形象”在西安人民眼中难以抹灭，故此区域急切呼唤“总部经济大楼”的诞生，来提升自己的形象。其为应时而生，来领跑区域的发展。 “总部经济大楼”带动整个区域的价值提升，而区域价值的提升反过来又能促进本项目物业的升值。 “领主”不仅仅是指项目的带动作用，也暗示了项目的“领主”级品质。 项目客户定位 1.厂房迁出大兴新区而办公总部设在区域内的企业 此部分客户是本项目最主要客户群 2.招商引资带来的外贸企业 国际商贸基地落户大兴新区，可以为本项目带来部分客户群 3.银行、金融和保险机构 此类金融机构既可为本项目提供服务，也可提升项目品质 4.能源、高科技和房地产企业 此类企业对写字楼需求较大，可作为本项目的目标客户 5.投资者 大兴新区为西安市写字楼的价格“洼地”，具有较大的升值空间 6.区政府部门 政府部门的入驻可以极大地提高项目的形象和加快项目的销售 以被拆迁企业为主体、政府部门为主导的多种客户的有机结合 项目功能及产品组合定位 不同物业类型的关系 项目功能及产品组合定位 1.城市综合体项目已逐渐取代单纯物业项目，成为发展的趋势。 2.多种业态组合可以提高项目收益率，在西安写字楼均价大概在五千左右，而商业均价则上万元。 3.多种业态组合可以促使采用灵活多变的营销策略，促进项目销售。 3.西安单纯写字楼项目已不多见，大多数为“写