年9月上海豪宅市场研究报告.docVIP

2009年9月上海豪宅豪宅的界定标准真正的豪宅是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说，豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造：五是人文价值无法再生。因此，称得上豪宅的物业必然具有唯一性。 豪宅客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。 作为社会的中坚力量，这些客户拥有特质化的价值取向、生活背景、居住习惯和文化品位，他们对居住品质、生活环境有着超过一般标准的要求，不仅仅体现在物质层面上，更追求物质与精神的统一、前瞻性的生活理念、及功能多元化等，体现在对健康、人文内涵、环保、生态环境、私密性、服务等方面的特别关注。 此外，豪宅客户对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活的需求也有较高的要求。综上，易居定义的豪宅客户是一类拥有丰富经济、社会、知识资源，对居住生活环境有超高要求，同时对精神层面也有较高追求的群体。 豪宅客户行业分布 在上海购买豪宅的高端客户中，除了大多来自服务业以外，金融业的豪宅客户也占有重要比重。上海作为中国近代金融业的发源地，同时也作为第一个可引进外资银行营业性机构的沿海开放城市，已经吸引了众多的外资金融机构在上海设立中国总部和亚太总部。随着上海金融市场的不断发展与完善，来自金融业的豪宅客户将越来越多。豪宅客户地域分布 在上海的豪宅买家当中，以本地买家为主，占31.2%；国内其他地区的买家主要为江浙一带的投资客；其次是香港、台湾以及部分欧美华侨，他们主要是中长期投资者。上海这座“东方明珠”本身所拥有的资本实力和巨大的需求潜力，吸引了大量的房产投资客，豪宅市场也不例外 6月，上海豪宅累计成交190套，成交面积3.6万方，环比增幅64%，同比增幅33%，达到自08年来的历史最高点。从成交均价方面看，6月上海豪宅平均成交均价直逼60000元/平方米，其中，6月22日开盘的汤臣一品功不可没，近10万元/平方米的均价拉高了整体豪宅市场的均价，为09暑期的楼市再添了一把火！ 　上海豪宅市场成交套数、成交均价走势图 豪宅市场常规类高端公寓占据主流 中国地产网记者比对cric决策咨询系统数据发现，从08年至今上海高端公寓一直占据上海豪宅市场成交结构的绝大比例。而高端公寓的主力成交又集中在单套面积150-200平方米，总价600-800万元的产品，该类产品偏常规类，占总成交比重14%，代表项目有御翠豪庭。 其次，面积100平方米以下，总价400万元以下和面积100-150平方米，总价400-600万元也为市场集中成交产品，为紧凑型产品，分别占成交总量13%，12%，代表项目有静安紫苑和远雄悦来等。 从成交价格上来看，高端公寓一房产品主要集中在0-400万元，代表项目有翠湖天地嘉苑、御翠豪庭；二房，三房等主力成交户型总价段集中在600-1000万元。 上海浦东花木成交最活跃 上半年，上海高端住宅价格走势呈现V型，一季度稍有回调，均价从1月份的41491元/平方米降至3月份的37258元/平方米；二季度急速上升，到6月份已高达46491元/平方米，较3月低点上升25％。 传统市中心依然是高端住宅的集中分布区，卢湾、静安、黄浦、长宁、徐汇五区上半年共成交1299套，占全市总量的46％；浦东以新兴中心之势后来居上，成为当前上海高端住宅交易最多最活跃的地区，上半年共成交1259套，占比达到44％。 分板块来看，当前高端住宅最集中的地区为浦东花木，上半年成交833套；其次为古北，成交398套；陆家嘴滨江紧随其后。 随着上海区域建设的完善、产业规划的均衡、财富的累积，上海高端住宅日趋呈现分散布局的点状发展，不同区域内均出现了相应的高端住宅产品，单价3万元以上的高端住宅不仅分布在卢湾、静安、佘山等传统高端区域，也开始出现在宝山、奉贤、普陀等非传统区域。 豪宅增值快的原因 1.通胀预期推动高端住宅升温 今年上半年，政策扶持加上市场刚性需求升温的结果，给高端豪宅带来了“小阳春”。据了解，在通货膨胀预期下，资金持有者越来越多地选择进入房地产市场，以实现资产保值增值，这成为高端住宅产品持续走高的重要原因。 　　 2.本土人士成为消费的主力 上海的高端住宅市场一向是以海外市场为主力，但随着整体市场的趋缓和后期全球金融危机的出现，上海的高端住宅市场逐渐转化为以本土市场为主。研究结果表明，09年上半年