复件 第三章 房地产抵押贷款 房地产金融和 与投资课件.pptVIP

* 第三章 房地产抵押贷款 房地产金融与投资 第三章 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押 第二节 房地产抵押贷款 第一节 房地产抵押 一、房地产抵押 1、抵押 根据《担保法》的规定，所谓抵押，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 2、房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 二、抵押权的性质 1．具有从属性：（1）成立上的从属性；（2）处分上的从属性；（3）消灭上的从属性。 2．具有不可分性 3．具有物上代位性 4．具有特定性 (二)抵押标的物 1、须具有特定性 2、须具有交换价值 3、须是法律允许转让的财产 4、原则上应便于管理和实施 (三)房地产抵押的一般规定 (1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。 (2)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 (3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。 (4)国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 (5)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。 (6)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。 (7)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。 (8)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。 (9)以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 (10)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 (11)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (12)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 (13)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行抵押合同。 (14)抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 (15)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。 《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第98号)规定下列房地产不得设定抵押权： (1)权属有争议的房地产； (2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； (3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； (4)已依法公告列人拆迁范围的房地产； (5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； (6)依法不得抵押的其他房地产。 （四）房地产抵押权的设定 1、房地产抵押价值及其评估 2、签订房地产抵押合同 3、房地产抵押登记 五、房地产抵押合同 房地产抵押合同，是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。抵押合同作为一种民事合同，它的成立和生效也要遵守一般民事合同的规定，即当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；双方意思表示真实；不违反法律和社会公共利益。此外，抵押合同作为一种特殊的担保合同，它必须以书面形式签订，同时抵押合同必须登记。 （一）抵押合同的内容： (1)抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所； (2)主债权的种类、数额； (3)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； (4)抵押房地产的价值； (5)抵押房地产的占有管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、 灭失的责任； (6)抵押权灭失的条件； (7)违约责任； (8)争议解决的方式； (9)抵押合同订立的时间与地点； (10)双方约定的其他事项。 （二）房地产抵押合同当事人的权利义务 1、抵押人的权利义务 权利：（1）设定多个抵押权