2011年海市各区县语文二模试卷官方版(含答案)：普陀区.ppt

上海威斯顿学院住宅商业地产招商策略２００８.５.１７ 1、大型住宅区商业与主题商圈有何不同？ 区域位置，交通环境 新区楼盘，入住时间 难以统一，品牌商户 综合考虑，进住影响 （3）住宅区商业容易受到设施的建设影响 我们在规划住宅区商业时必须考虑配套设施的建设 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场 ?2、如何进行大型住宅区商业定位？ （3）住宅商业功能定位 功能就是住宅商业项目到底是做什么的？ （6）住宅商业商圈定位 商圈定位 （10）住宅商业策略定位 品牌定位 管理技能 员工素质 服务规范 营销推广 组织构架 整体环境 （12）住宅区商业恰当的定位 任何住宅区商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。 成功市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。 （14）目前住宅区商业问题 经营欠佳 实质原因 各地考察 缺乏统一 有街无市 3、国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么？ 国外知名品牌主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判断问题。 沃尔玛、家乐福，也首先得明确业态的形式。 另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场 市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。 二、住宅区市调分析、招商保障及可行性研究 商圈与住宅区商业经营活动有着极为密切的关系，商圈策划是新设住宅区商业进行合理选址的前提。 进住宅区的商场在选择店址时总是希望获得较大的目标市场，吸引更多的目标顾客，这首先要求经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的相关资料，在此基础上明确商圈规模、形态，进行经营效益评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点、规模、商品方向，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。商圈策划还有助于住宅区商业制定合理的竞争策略，制定住宅区商业开拓战略，从而加快资金周转，提高住宅区商业运作效率。 ２、住宅区市场调查参考依据是什么 家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素。 家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。 如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售 人口密度 一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。 要计算一个地区的人口， 白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。 人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。 而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 客流量 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。 上下车客人数的调查重点为：各站上下车乘客人数历年来的变化。上下车乘客人数愈多的地方愈有利。上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。 ?调查人口集聚区域是企业选择立地的重点 居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。 体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。 3、如何做好住宅区招商的筹备工作 如何做好住宅区招商的筹备工作 住宅区商业恰当的定位 任何住宅区商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。 住宅区商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该住宅区商业街的规模、经营门类及商品档次等。 住宅区商业市场定位偏离主体 不同的住宅区商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。 住宅区商业街市场定位所应考虑的消费者因素 消费者的数量 一定数量的消费者是建成一条住宅区商业街的先决条件，也是确定一个住宅区商业街规模大小的基础。 市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。 而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为住宅区商业街规模确定必需考 虑的因素。 消费者的性别、年龄结构 随着人们生活的