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如何提高物业管理企业盈利性探讨 　　摘要:较长一段时间以来,中国房地产业发展迅猛,但很多物业管理企业的经营却陷入了盈利不佳的境地,这是因为物业管理企业在经营运作中存在着种种的盈利障碍,这些障碍的存在影响了物业管理企业正常利润目标的实现,甚至使其陷入亏损的局面。如果这些盈利障碍得不到有效的解决,将不仅影响到中国物业管理企业的生存与发展,甚至会影响到中国和谐社会的建设。因此,如何从企业内、外经营层面及社会消费理念、法律环境、政策层面去分析并解决中国物业管理企业的低盈利性就成了一个具有现实意义的课题。 　　关键词:物业企业;管理;营利性;方法 　　中图分类号:D93文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)19-0186-02 　　 　　随着中国经济体制改革和社会主义市场经济的发展,中国的房地产业迅速崛起,作为房地产业售后服务的物业管理企业也从房地产业中分离出来,发展成为一个集管理、经营、服务于一体的新兴服务性行业,被誉为中国21世纪的朝阳产业。物业管理企业作为物业管理服务的提供者,是物业管理市场中必不可少的中坚力量,为中国物业管理的发展和和谐社会的建设作出了不可磨灭的贡献。 　　社会消费理念、法律环境、政策层面等宏观性因素不是单个物业管理企业能够左右并改变的,因此本文将着重从物业管理企业自身内、外经营层面及管理理念展开探讨和研究,以期对物业管理企业盈利性的提高有所贡献。 　　一、物业管理企业的功能及收费特点 　　物业管理属于社会服务类行业,关系到社会和谐和广大人民群众的生活。为此,物业管理企业在成立条件、程序、管理标准、服务费用核定等方面更多地受到政府和公共部门的制约和监督。物业管理的经营对象是以物业形式存在的各种建筑物,而其服务对象则是业主和用户,其管理目标是为业主和物业使用人提供一个安全、卫生、舒适、方便、文明的生产、办公与生活环境。物业管理企业在经营过程中,要对物业进行出租、出售、维修和养护等,其服务范围和收费标准以合同或契约的形式加以规定,因此,收费水平的高低受到较多约束,价格弹性较小。虽说物业管理是一个兼多行业特点的综合服务行业,其经营方式应为“一业为主,多元经营”或“一业为主,多业发展”,但绝大多数物业管理企业经营方式单一,盈利渠道狭窄,多数仅靠较低的基本物业费作为收入的主要来源。物业管理企业应改变经营和管理理念,真正做到“一业为主,多元经营”,通过充分发挥自身功能扩大收费渠道、提高盈利能力。 　　二、物业管理企业扩大盈利的综合策略 　　1.满足业主多方面的物业服务需求。随着人们经济收入的增加,文化素质、生活水平的日益提高、人口结构等的变化,业主已不仅仅只满足于基本的物业管理服务,而是产生了多样化的物业管理服务需求。 　　2.满足潜在购房者的需求。对于购房者来说,购买物业是一项长远的高额投资,当然希望自己投资的物业能够保值、增值,但是由于与开发商之间的信息不对称,购房者在购买前难以知晓物业质量的好坏,因此购房者就会产生向“专家”咨询的需求,而物业管理企业则可以利用其专业优势提供这类服务。 　　3.满足房地产开发商的需求。当前及今后很长一段时间,房地产业将是中国经济发展的重要支柱产业,房地产开发及销售的竞争也会变得更为激烈。房产开发商为了做到房产开发建设的科学、合理并最大限度地满足市场需要,也会越来越需要物业管理企业的帮助和扶持,为其开发房产的销售起到画龙点睛和锦上添花的作用,就如同家电等商品的售后服务一样,当市场上的家电产品质量相差不大的时候,家电生产厂商的售后服务优劣就成了客户选择的重要决策条件。同理,房产开发商在开发房产的时候会非常愿意聘请富有物业管理经验的物业管理企业提前介入,参与物业的开发过程,为其提供咨询和监督服务,改进、完善物业的具体设计。 　　4.创建社区经营模式、满足社区多方位需求。物业管理企业可以在进行准确的市场需求预测的基础上,创建社区经营模式,一方面满足各类客户的多方面需要,同时不断拓展公司的收入渠道。物业管理企业创建社区经营模式(如上图所示): 　　如图所示,物业管理企业可以在依托社区、立足社区、服务社区的思路下,通过开展广泛的社区经营服务,实现收入来源的多元化:(1)通过创建社区文化平台加强与业主之间的交流,并搜集和积累业主群体的需求信息,以便在对小区业主群体提供基本服务的基础上开展委托服务和其他各种经济服务,从而获得更多的服务收入;(2)通过创建信息服务平台,开展社区中介业务。即公司把小区的信息“出售”给社会服务供应商,以获取信息服务费;将掌握的物业管理方面的知识和经验向购房者和房地产开发商提供咨询服务,获取咨询服务费,或在与开发商共同打造房地产品牌时,接受开发商的营销赞助;(3)借鉴英国物业管理企业建立“大型维修基金”的做法,通过建立社区发展基金吸