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宏观金融政策对房地产市场影响及对策 　　摘要：近年来，房地产市场发展迅速，国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。就宏观金融政策对房地产开发企业经营活动、投资方向和规模以及房地产行业的影响进行了浅析，提出了房地产开发企业在新政环境下的经营策略。 　　关键词：金融政策；房地产市场；宏观调控 　　中图分类号：F830文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）21-0071-03 　　 　　金融政策是一个国家或区域性金融组织根据本国本地区经济发展需要，制定的一系列带有调控性质的经济方针。金融政策的调控性质主要包含积极促进、适度稳定和积极调控等方面。现实意义上的金融政策，往往同时拥有国家机器的强力背景和市场自由经济的双重身份。为了保障一个地区的经济向良性发展，国家权力会在经济智囊的参与下，制定出一系列的经济指导方案，从银行利率、债券发行、股市运行、投资方向等多方面引导、干预经济走向，其中最为明显的就是对房产市场的影响。 　　当前的中国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。作为一个国家或地区经济风向标的宏观经济政策，一方面指引着房地产行业的发展，另一方面也从中获得收益。因此，称房地产业是区域经济发展的发动机一点也不为过。但是过度膨胀的房地产行业，则会推高地价房价，使国民经济中夹杂泡沫，影响了国民经济的良性运行，同时，也会影响国家房地产改革的顺利进行。这就需要政府在经济发展过程中，深入研究市场规律，制定切实可行的金融政策，既能够促进房地产市场的稳定发展，又能够保证中国房地产改革政策的真正落实。 　　一、良好的金融政策是保证房地产健康发展的首要条件 　　实行宽松的金融政策和针对房地产的倾斜政策，会刺激房地??行业的发展。但是，在没有有效的监督控制下，房地产行业的过快发展和不均衡发展，往往会引起原有经济实体中的泡沫过度膨胀，最直观的表现就是房价虚高，这与中国现阶段的住房政策有所偏离。为了稳定经济发展，消除房地产中的泡沫，实行紧缩的货币政策和财税政策，又可能会导致房价急剧下跌，形成大量失败投资出现、银行贷款难以收回的动荡局面。因此，良好的金融政策，是保证房地产市场健康运行的首要条件。 　　从2001年起，国家每年都出台新的房地产金融政策，通过十年以来的金融政策调控，中国的房地产行业基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。针对20世纪90年代末一些地区房地产的不正常发展，2001年6月19日，中国人民银行下发了《关于规范住房金融业务的通知》。通知主要针对1998年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，强化了对商业银行住房方面贷款的发放。重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定；二是适当提高了个人住房贷款门槛；三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。这个文件的发布，普遍被认为是对房地产金融工作的一个规范。 　　自1997―2002年，中国人民银行先后六次调低贷款利率，促进了房地产业的快速发展。贷款利率下调以后，中国房地产业发展迅猛，局部地区出现过过热现象。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，再次加强了对商业银行房地产金融业务的管理。 　　除利率调整手段之外，房地产调控的金融政策还有规定房地产开发项目资本金比例，调整商品房用地供应等多种手段。2004年以来，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。 　　2011年，中国又针对目前房地产行业制定了具体的八项规定（简称“国八条”），各地政府也相应的作出了反应，出台了适合各地实际情况的政策。2011年第一季度，国家四次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，适度的压缩流通资金水平。目的很明确，就是保证房价维持在一个合适的水平，压缩房地产泡沫，保证中国的房地产改革能够顺利的进行。 　　二、金融政策对房地产开发企业的影响 　　中国作为一个典型的政策主导性市场，国家房地产方面的政策对房地产开发企业的发展有显著的影响。宏观经济政策一旦付诸实施或房地产开发企业预期政府实施，都必然影响企业的投资决策，从这个角度看，房地产开发企业在制定发展战略和项目实施中均需要对房地产相关政策有全面的把握和预见。 　　1.对房地产开发企业的投资方向和规模的影响。房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提