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对投资性房地产会计核算问题分析探讨 　　【摘 要】新会计准则引入了投资性房地产的新概念，并对投资性房地产的会计核算方法作了系统规范。文中结合准则内容讨论投资性房地产确认、计量等会计核算处理方法，并通过分析，加深对投资性房地产的了解。 　　【关键词】房地产；会计核算；资产处置 　　 　　国家财政部于 2006 年 2 月 15 日出台了新的会计准则体系，其中《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》引入了投资性房地产作概念。该准则中指出：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资目的、而不是为自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念，也规范了投资性房地产的核算方法。和企业的其他资产相比，投资性房地产的核算内容有相同的地方，也有不同之处，分为四个部分：①投资性房地产的确认；②投资性房地产的计量；③投资性房地产的转换④投资性房地产的处置。本文将对讨论投资性房地产的确认、计量及转换等会计核算处理方法，并对存在的问题进行分析。 　　1 投资性房地产会计核算内容 　　1.1 投资性房地产的确认 　　《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》规定，投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：①符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。②与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。③该投资性房地产的成本能够可靠地计量。根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。 　　1.2 投资性房地产的计量 　　投资性房地产的计量包括初始计量和后继计量。初始计量又包括两种情况：外购或者自建。根据准则规定，可归纳总结如下：①外购的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出。②自行建造的投资性房地产的成本=达到预定可使用状态前所发生的所有支出，但这必须是在同时出租的条件前提下。③以其他方式取得的投资性???地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种： 　　1.2.1 采用成本计量模式 　　在成本计量模式下，投资性房地产应当比照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定进行会计处理。后继支出，也按照固定资产的有关规定，如果为资本化支出，则将投资性房地产科目的余额，包括“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目余额转入“在建工程”科目，发生的改扩建支出也计入 “在建工程”，待工程完工时，将 “在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的后继支出会计处理计入“其他业务成本”。 　　1.2.2 采用公允价值模式计量 　　首先要明确准则对公允价值计量模式的使用条件进行了严格的界定，比如同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。以公允价值模式计量的会计处理原则有三点：①不计提折旧或进行摊销。②不计提减值准备。差额计入当期损益。③资产负债表日按公允价值为基础调整账面价值，差额分别计入“投资性房地产――公允价值变动”和“公允价值变动损益”科目。其后继支出也和以成本模式计量类似。发生资本性支出时，将投资性房地产的科目余额，包括“投资性房地产――公允价值变动”转入“在建工程”科目，发生的改扩建支出也计入“在建工程”，待工程完工时，将“在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的支出只需计入“其他业务支出”。 　　1.3 公允价值计量模式与成本计量模式的变更 　　首先，明确两个计量模式的变更原则，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。而成本计量模式转为公允价值计量模式的，应作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初分配利润和盈余公积。 　　2 投资性房地产的转换 　　2.1 投资性房地产转换为自用资产 　　在成本模式下，应将转换前的账面价值作为转换后的入账价值；在公允价值模式下，应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值差额计入公允价值变动损益。 　　2.2 自用或其他资产转换为投资性房地产 　　采用成本模式计量的，将转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。采用公允价值模式计量的，该项投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。不过差额处理根据具体情况有所不同。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入“