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开征物业税必要性与制度设计探讨 　　【摘要】物业税改革是我国未来税制改革的重要举措,而合理的税制设计是物业税发挥其职能的基础。本文首先论证了物业税改革的必要性,接着分析了物业税的征收范围、计税依据、税率的确定及税收优惠、征收管理等问题,最后提出应与物业税改革配套的相关措施。 　　【关键词】物业税 必要性 税制设计 双轨制 　　 　　物业税又称房地产税或不动产税,是对土地、房屋等不动产,要求其承租人或保有人每年依据不动产评估价值缴纳的一种财产税。物业税的开征,不仅涉及到现有财税体制的改革,更关系到人民的切身利益。因此,首要的任务是明确物业税开征的必要性,在此基础上,进行合理的制度设计以达到物业税开征的经济和政策目标。 　　一、开征物业税的必要性 　　1、规范和完善我国房地产税收体系 　　目前我国房地产税收体系最突出的特点是流通交易环节税费项??繁多、程序繁琐,不仅不利于税收征管工作的进行,而且加重各方税负负担,在一定程度上阻碍了房地产业的健康发展;其次,房产保有环节税负轻,一方面使财政收入流失严重,另一方面,房产持有的低成本导致炒卖房屋等非消费性住房需求拉升房价,造成房价畸高的现状。开征物业税,整合现行财产税税种,合并或取消部分税费,从而简化税种,有利于规范和改善现行房地产税收体系。 　　2、平抑房价,改善中低收入阶层住房状况,使消费趋于理性 　　开征物业税后,由于房产保有成本的增加使非消费性房产投资需求减少,加之土地出让金和相关税费改为年租制,大大降低了建房成本,两方共同作用,平抑甚至降低房价,有利于中低收入阶层早日购房;同时,征收物业税,通过实行差别税率,对豪华房产和第二套以上的房产施以高税率,可相对加大这些不动产的保有成本,促使消费者根据自身实际理性、节约消费。 　　3、调控房地产市场,促进房地产业健康发展 　　(1)物业税开征后,通过调整物业税税率可影响住房需求:当经济过热、需求过多时,可提高税率以抑制需求、稳定房价;当经济萎缩、需求减少时,可降低税率来刺激需求,使房地产市场健康稳定发展。 　　(2)物业税加大不动产的保有成本,可抑制房地产投机,减少房屋空置率,激活“二手房”市场,提高不动产资源的配置效率;增加中小户型住房需求,减少豪华高档大面积住宅需求,开发商根据这种需求结构和量的改变相应调整供给,改善当前住房结构性过剩与不足并存的状况。 　　(3)开征物业税后,原来一次性收取的土地出让金和相关税费改为按年收取,挤减由土地出让金造成的房地产泡沫,减少房地产投资的风险,提高房地产业抵御金融风险的能力;同时,由于土地获得价格降低,房地产业准入门槛降低,吸引更多民间资本进入,加剧房地产行业竞争,降低行业平均利润率,引导房价理性回归。 　　4、调节收入分配,缓解由贫富差距拉大造成的社会矛盾,促进社会公平和谐 　　物业税可实行差别税率,对别墅豪宅及第二套以上的房产采用累进税率或高比例税率,对普通用户的普通住宅采用优惠税率甚至免税,以此实现收入再分配的目的。同时,物业税收入用于改善地方公共基础设施,提高公共服务水平,让普通百姓得到更多实惠,缓和由于收入不均造成的社会矛盾,促进社会公平和谐稳定。 　　5、改变土地管理现状,实现地方财政收入长期稳步增加 　　目前我国土地资源紧缺与土地闲置浪费现象并存,开征物业税后,由于保有成本的增加迫使不动产所有者提高土地利用率;同时,小户型需求趋向也将提高土地集约化利用程度,促进城市化健康发展及经济增长结构的转变。物业税开征后,地方财政将改变过去过分依赖土地批租以取得“土地财政”收入的短期行为,形成长期稳定收入,而且,由于物业税税额与不动产评估价值正相关,这会促使地方政府履行职能,改善地方投资环境并提高公共服务水平,使物业税收入随着不动产价值的提高而增加,实现财政收入稳定增长。 　　二、我国物业税制度的设计 　　物业税税制的具体设计包括征税范围、计税依据、税率、税收优惠、税收征管等方面,这些问题直接影响到政府和纳税人的利益,决定着物业税改革的成败。按照“简税制、低税率、宽税基、严征管”的税收改革原则,借鉴国际税收经验,结合我国具体国情,提出以下税制设计建议。 　　1、精简税种,归费入税,开征统一规范的物业税 　　目前我国房地产业涉及的税费多达十几种,税费项目繁多且各环节税费负担不公平,对土地、房产开征统一的物业税后,合并或取消相关税费,将物业税作为主体税种之一进行调控管理,改变过去房地产税系“轻保有,重交易”的局面,充分发挥其平抑房价、收入调节等作用,促进房地产业健康发展。 　　2、扩大征税范围 　　我国现行房产税系中税收优惠政策过于宽泛,造成征税范围狭窄。这不仅损害了税基,使税收收入减少,还弱化了税收功能,造成了税收不公平,因此,物业税改革必须扩大征