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我国不同城市房价与地价关系实证研究 　　摘 要：选择全国主要城市2000年第三季度到2007年第三季度的房屋销售价格指数和平均土地交易价格指数。通过Granger因果检验，在房价和地价的短期和长期的关系的基础上，利用面板数据模型对我国不同地区房价指数与地价指数的关系进行了实证研究，并对其影响因素进行分析，为政府制定合理的土地管理政策和区域差别性房地产市场调控政策提供理论依据。? 　　关键词：房价指数；地价指数；格兰杰因果检验；面板数据模型? 　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）03-0021-04?? 　　 　　1 引言? 　　 　　我国的房地产自本世纪初走出低估以来，其发展势头之迅猛令世人瞩目，不仅因其与宏观经济的紧密互动关系，更因为房地产的价格与广大人民群众的切身利益休戚相关而备受关注。? 　　时下，高涨的房价几乎成为街谈巷议的热点话题。为此，政府部门、理论界也积极开展一系列的研讨和论证。既要保障广大人民群众，尤其是中低收入居民的基本住房需求，又要避免过度的紧缩措施给房地产市场造成剧烈的波动，以致影响到国民经济的整体运行安全已经成为一种共识。而在房地产价格关系中，房价和地价的关系是紧密联系在一起的，作为一个人多地少的发展中大国，理清房价与地价关系本身就有其理论意义，不仅可能对促进房地产市场有关问题的争论朝好的方向发展、政府制定相关房地产市场调控政策有些许帮助，更有助于广大人民群众认识房价背后的决定因素，不致陷入一些不实说法的误导。本文主要探讨住房价格（房价）与住房用地价格（地价）之间的关系。? 　　 　　2 文献回顾? 　　 　　城市地价与房价是房地产价格体系的主体，两者关系是否协调对房地产业运行、城市土地利用效率都有很大影响。对地价与房价关系进行研究具有重要的现实意义。房价与地价关系研究主要集中在房价与地价有无关系和何种关系的研究上：第一，认为房价决定地价。Smith（1976）从城市住房供给的角度，O’Sulliva（2000）从传统一般均衡角度论述了房价决定地价；第二，地价决定房价。Dowall和Landis（2003），Evans（1987），Cheshire和Sheppard（2002），徐艳（2002）从土地使用控制对土地市场和住房市场的影响、土地利用规划、土地规划的福利效应上分析地价决定房价。第三，房价与地价相互影响。高晓慧（2001），刘琳和刘洪玉（2003），苗启虎和王方华（2004）从地租和产品价格关系，需求的角度分析了二者之间的相互影响。在这些学者所构建的理论模型中，证明了在开放城市中控制土地利用不会对住宅价格产生影响。进入20世纪90年代，国外学者更加关注土地供给约束与地价、住宅价格关系的研究。Pollakowski和Wachter(1990)利用美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究时发现，土地供给限制对上地价格、住宅价格产生了溢出效应。Peng和Wheaton(1994)利用香港1965到1990年数据对土地供给约束的溢出效应进行了计量经济分析显示土地供给变化对地价、住宅价格和住宅供给都有较大影响。他们认为土地供给不足使住宅供给总量下降，再加上消费者预期未来土地更加稀缺和住宅租金上涨，最终导致了土地价格和住宅价格同时上涨。Tsoukis和Alyousha(1999)运用欧拉方程论证了在完全竞争的市场中住宅价格、土地价格与实际利率之间存在长期关系。但在利用英格兰和威尔士的数据进行检验时，却拒绝了二者的协整关系。说明土地利用效率与土地价格、住宅价格有直接关系。Kauko( 2003)认为土地政策与土地市场完善有直接关系，同时住宅价格和住宅质量也与土地政策有关。当总的土地没有出现限量供给时，土地规划等政策将对住宅价格产生深刻影响。他还引述Monk(1991)年的文章，认为建立土地供给约束机制对房价的长期影响并不与李嘉图的剩余地租理论冲突。在对英格兰等不同地区进行研究时，发现地价和房价的关系因区位不同而有较大差异。本文根据全国35个大中城市土地和房屋销售2000年第三季度到2007年第三季度的季度数据，分别用单位根检验、协整检验、格兰杰因果检验、面板数据模型系统研究了我国房价与地价之间的关系。采用理论分析、定量分析、实证分析相结合的方法，得出我国房价与地价之间存在长期稳定的均衡关系；房价是地价上涨的格兰杰原因，而地价不是房价上涨的格兰杰原因，并提出了相应的政策建议。? 　　 　　3 实证分析? 　　 　　3.1 数据和方法? 　　由于房地产作为一种具有投资品性质的商品，其价格在一年内会发生较为显著的变化，仅用年度数据难以准确反映这一变化，应尽量使用季度或者月度数据。同时，在研究房地产价格波动状况时用全国整体的数据并不能