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我国物业税“实转”理性分析与制度设计 　　摘要：在分析我国房地产税制现状以及物业税由“空转”走向“实转”的必要性后，提出了物业税改革的基本框架与要素设计。 　　关键词：物业税；房地产税制；土地出让金 　　中图分类号：F812.42 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）17－０076－02 　　 　　一、物业税制度的产生和演变 　　“物业”一词译自英语的“property”或“estate”，来源于我国香港和东南亚，其一般的含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。在东南亚地区，“物业”是作为房地产的别称或同义词而使用的。物业税就是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收的一种财产税。 　　从税种形成时序来看，财产课税税种的历史发展过程大致是：牲畜税（农具税）―土地税―房产―不动产税―一般财产税―净值税―（遗产税、继承税－赠与税）。牲畜税和农具税实际上是最早的财产税，在奴隶社会早期曾在一些国家少量的征收过。之后，随着房屋和土地私有制的出现，财产税的发展过渡到了房屋财产税发展阶段――物业税阶段。 　　随着私人资本快速增长，动产大量增加，一般财产税和近代遗产税受到重视，财产税体系的税种增加。但由于动产的流动性，增加了税收征管的成本和难度，使财产税最终逐步归依到对不动产――物业税的征收上来。 　　目前，世界各国普遍开征物业税，而且基本上都是地方税的主体税种，这主要是由其独有的税收特征决定的。首先，物业税的课税对象是房屋和土地等不动产，不能随意移动，隐匿困难，故物业税税源比较确定。其次，随着房屋不断增加，土地价值也因有效需求增加而提高，所以物业税税源充裕稳固。最后，房产具有固定的坐落地点，地域性强，而且房产与每个家庭、每个人都息息相关。因此，物业税税基具有地方性和普遍性的特点。 　　二、我国物业税“实转”的理性分析 　　（一）我国现行房地产税收制度的缺陷 　　各国对房地产课税一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中，取得包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产??让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证。 　　由于历史原因，目前我国房地产税收制度存在种种问题，主要表现在房地产流转环节的税种多、税收负担过重，而在房地产保有环节的课税较少、税收负担较轻，且部分税种的计税依据不合理，税率设置固定难以实现调节功能，税收优惠范围大。这种“重流通、轻保有”的税制结构已不能适应社会经济的发展，不利于地方财政收入的筹集、资源的优化配置和财富的合理分配。 　　（二）我国物业税改革进程 　　2003年10月，中共十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”物业税的概念由此进入我们的视野。2005年10月，中共十六届五中全会在《中共中央关于制订国民经济和社会发展十一五规划建议》中再次明确指出要稳定推进物业税。2006年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆六省市开始物业税空转实验。空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。2007年10月，《物权法》生效，为物业税开征提供了法理基础。2007年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。 　　（三）我国物业税从“空转”走向“实转”的必要性 　　1.增加地方财政收入，增强地方政府调控经济能力 　　在大部分国家，地方财政收入的主体是地方税收入，而我国地方税主体税种结构失衡，辅助税种设置不合理，使得税收的功能弱化，直接导致地方政府收入不足，调控能力降低。如前文所述，物业税是比较典型的地方税，可以成为地方税体系中的主体税种。开征物业税，借以增加地方政府的财政收入，增强地方政府的调控能力。 　　2.调节居民财富再分配，实现税收的公平原则 　　房屋是居民的生活必需品，同时也是个人财富的体现。物业税作为对社会财富存量课税的税种，区别对待各种不同类型的个人住房和产权人的纳税能力。通过税率的设置对拥有豪宅和多套房地产的人群征收高额税收，对低收入者实行低税率乃至零税率，这样有利于增加政府的转移支付能力，增进社会公平，实现税收的横向和纵向均衡。 　　3.促进资源合理配置，实现税收的效率原则 　　由于我国房地产保有环节税负较轻，土地的保有成本低，升值空间大，有些人就大量的囤积土地这种稀缺资源，导致房地产资源配置的有效性大大降低。同时，我国目前很多城市住宅市场结构失衡，中高档房产比例过高，其直接结果就是空