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房价高涨中地方政府角色分析成因与机制 　　摘要：近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房地产价格也在飞速上涨。但是，住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，而且直接影响城镇居民家庭住房条件的改善。 　　在我国目前的特殊转轨时期，由于地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构，同时分税制以后地方事权的比重普遍高于财权使地方政府对房地产价格飞速上涨，产生了不可忽视的影响。本文通过地方政府在房价上涨过程中所扮演的角色，分析了地方政府推动房价上涨的原因、机制，并提出了相关对策。 　　关键词：地方政府；房价；分税制；寻租 　　 　　1998年我国颁布了住房制度改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化和社会化的住房新体制。这个纲领性的文件颁布10年以来，我国房地产业飞速发展，旧的体制已经打破，新的机制逐步建立，市场体系趋于完善，住房消费形成新的消费热点，房地产业成为国民经济的支柱产业。房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持了20％左右的增长，房地产业保持了购销两旺的局面。 　　但是，近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房地产价格也在飞速上涨。从2003年开始全国房地产价格一路飘升，居高不下的房价已经演变为万众瞩目的经济问题和社会问题，也引发了人们对我国房地产业是否存在泡沫的置疑和争论。而住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，而且直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，同时，也会导致银行信贷结构的不合理，加剧银行信贷风险，进而影响金融安全和社会稳定。 　　作为房地产经济运行中的重要变量，房地产价格是引导房地产消费和投资的风向标。房地产不同于一般的消费品，它不仅提供居住的功能，带来出租收益，发生价值增值，而且对人的行为有重要的影响。古语云，人无恒产便无恒心，有恒产，进而有恒心，行为稳定，社会也因此而安定，而??里的恒产主要是指以房产为核心的家庭财富，可见住房对于促进社会的和谐与进步具有十分重要的意义，确保大多数人买得起合适的住房是一个文明社会的责任。如何做到既使人们买得起房，又能促进房地产业的健康发展似乎是一个两难的命题，应该看到，适当的制度安排既能够增加社会福利，同时又不危害经济增长。但由于房地产具有消费和投资的双重功能，购买住房不仅是一种消费行为，也是一种投资行为，房地产价格具有不同于一般商品价格的显著特征，其变动规律和一般商品便有很大的不同。 　　中国城市房地产价格的“非正常上升”是多种因素共同作用的结果，不同的因素对房价的影响程度和作用机理有很大的不同，各种效应交织在一起导致了房价的波动起伏。但是在一些体制性或制度性的因素上，尤其是在我国目前的特殊转轨时期地方政府这个特殊因素的影响是不能忽视的。缘于一种双重压力：地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力、分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力，地方政府介入城市房地产市场，而这种介入则客观上推动了城市房地产价格的非正常上升。地方政府在“双重压力”之下通过“有形的手”，对土地市场的垄断性控制、对于城市房地产开发的大力推动，以达到财政增收、GDP高增长等社会经济目标，甚至开发城市房地产业成为地方政府官员“寻租”的手段，这些都已经成为影响房地产市场各方参与者行为、推动房地产价格的非正常上升的一个系统性因素，而这个因素在房价高长得今天无法忽略。 　　 　　一、地方政府面临的制度压力 　　 　　1.地方政府面临政绩评价标准的压力 　　根据我国的政治制度：作为隶属于中央人民政府的地方国家行政机关，地方政府必须服从国务院的统一指挥和领导，必须严格执行国务院制定的行政法规、命令与决定，向国务院负责并报告工作。那么在中央政府和地方政府之间，地方政府必须全力协调配合中央或者上级政府的宏观社会、经济、政治目标，比如经济增长、社会稳定，而这种配合是通过政绩考核等机制得以贯彻执行的。对于房地产价格，中央政府肯定是不希望房价再这么疯涨下去。无论是从防范金融危机考虑，还是从让大多数人都能买得起房考虑，这都是中央政府应该持有的立场。而地方政府领导人要向中央政府负责，最好的方式是保持与中央政府一致的立场，采取有力措施，控制房价过度上涨。如果是这样的话，房地产的价格应该是正常的。不过。虽然地方政府也按照中央精神出台了很多措施，但实际房价却一直上涨。 　　中央政府调控房价是代表了大多数人的利益。地方政府既然要对中央政府负责，当然也应该是按照中央政府的要求，代表大多数人民的利益，把房价压下来。但事实是房价不降反升，大多数人买不起房，实际上是违背了大多数人的利益。原因在于评价地方官