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房地产投资功能再思考 　　作者简介: 　　董登新, 武汉科技大学金融证券研究所所长,研究生导师,系主任。兼任湖北省中小企业研究中心主任。研究方向:美国证券市场与养老金投资。 　　摘要:即便商品房市场存在过度投机现象,结论仍然是“堵不如疏”。房地产既然是一个市场,那么,就不能单纯的“不允许投资房产”或是主张“抑制或打击房产投资”。失去了房产这一重要的投资渠道,民众的钱就只能放在银行硬生生地遭遇贬值;房地产既然是一个投资市场,就应该允许投资者自由选择,政府唯一能做的就是“间接”宏观调控。 　　关键词: 房地产市场 楼市新政 保值 　　中图分类号:F202 　　 　　2010年“楼市新政”的连续推出,是在近年来房价持续快速上涨的前提下展开的。高房价成为“过街老鼠,人人喊打”,但却无计可施。于是,中央新一轮的房地产市场的政策调控频频出台,以期能增强房地产民生保障功能,促进其健康发展。 　　 　　一、应对高房价,中央连续出台政策 　　 　　面对2009年全国房价普遍疯涨的严峻形势,2010年1月10日,国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号,以下简称“4号文”)。不过,该通知释放出的信息仍然是相对温和而平静的。它首先明确地肯定了房地产业在“反危机”、“保增长”中立下的汗马功劳,指出:“2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施,取得了积极成效,新建商品住房成交面积大幅度增加,保障性安居工程建设进度进一步加快,这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资,实现保增长、扩内需、惠民生的目标,发挥了重要作用。” 　　与此同时,文件作出了如下判断:“随着房地产市场的回升,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展……” 　　在这一轮房地产调控政策中,4号文首当其冲地指出了“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”是第一要务,并强调“要适当加大经济适用住房建设力度,扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市,要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。”与此同时,文件主张采用差别化信贷政策和差别化税收政策来“合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求”,“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。 　　然而,该文件出台后,全国地价和房价再次向上攀升。于是,便有了10号文的诞生。2010年4月17日,国务院再次发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号,以下简称“10号文”)。 　　 　　二、控制房价并非打压房价 　　 　　前后两个文件的差别是显著的。10号文旗帜鲜明地强调“坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题”,并要求“房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应”,同时要求“确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务”。 　　此外,在差别化信贷政策上,4号文规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”而10号文则进一步紧缩:“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。” 　　当10号文出台后,众多媒体及所谓的专家学者纷纷看好这一政策效果,他们很快便作出了“半年之内,房价将下跌30%～50%”的武断结论! 　　然而,令人始料未及的是,在新政实施6个月后,除了成交量萎缩外,全国房价依然坚挺。如此调控结果,让预测专家们大跌眼镜,更让一些媒体和学者愤怒难平。于是,他们由乐观转向悲观,由愤怒转向消极:“如果不将房价打下去,后果将不堪设想!” 　　中央4号文与10文都明确地指出了调控的目标是“防止房价过快上涨”,“稳定市场预期”,“促进房地产市场平稳健康发展”,所以,无论从眼前看,或是从长远来看,“将房价打下去”,既不符合经济规律,也不符合现实要求。 　　首先,从眼前看,从短期看,保增长,防经济二次探底,仍是后危机时代当今世界的主题。在我国大多数省市,房地产业贡献了GDP总量10%～15%的份额,在经济增长率上,房地产业贡献了至少2