房地产泡沫造成多事威胁探讨.docVIP

房地产泡沫造成多事威胁探讨 　　三年前，一场由房地产次级贷款引发的危机如暴风骤雨般给美国债券市场带来了“地震式”冲击，直至今日，金融危机蔓延之势仍未消沉，已演变成为世界性经济危机。一场小规模的房贷危机竟能引起全球经济危机，可见房地产业与金融业联系之紧密，房地产泡沫给金融市场威胁之巨大，中国房地产业是否也存在泡沫的倪端？是否在不久的将来同样会爆发相似的危机？这些问题正是本文讨论的重点。 　　 　　一、 各国房地产泡沫给金融带来的威胁 　　 　　2007年4月开始，美国房地产次级抵押贷款市场违约率异常上升导致次级抵押贷款机构破产，投资基金被迫关闭，股市剧烈震荡引起风暴。2007年7月至8月，美国次贷危机进一步加剧并开始波及到美国境外，一些大型银行的旗下基金传出遭受巨额损失的消息；国际金融市场信心严重不足，造成全球股市和汇市动荡。与此同时，德国工业银行宣布遭受巨大损失；法国第一银行宣布冻结旗下三支基金，导致欧洲股市重挫；日本第二大银行宣布与美国次贷相关损失6亿日元。 　　上世纪80年代初期，日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为仅次于美国的世界第二大强国。日本在短时间内积累了大量财富，这为其房地产的发展提供了强有力的保障；由于日本土地狭小，人口众多，使得其住房的供需矛盾极其激烈，加上其庞大的财力，助推了日本房地产的高速发展。加上日本实施宽松的货币政策与日元升值，这为日本富余的资金进入房产提供了极其便利的条件，银行业对房地产产业的无限制的发放贷款，日本政府不干预地价和房价，甚至错误地制定金融政策推动房地产价猛涨，这一系列的政策，促使大量资金进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。在越来越多的坏帐压力之下，日本的金融机构接连告急。1991年东洋信用金库首先遭遇危机；1994年底，东京的协和、安全两家信用组合坏帐超过了资产总额，不得不宣告破产；大量民众挤兑，东京最大的储蓄贷款机构――宇宙财务公司，在一天之内就提走400亿日元；木津信用组合，兵库银行、太平洋银行、日本债券信用银行、三洋证券、北海道拓殖银行、山一证券纷纷宣告破产倒闭。银行纷纷倒闭的态势，严重动摇了民众对日本金融体制的信心。 　　1997年至1998年，泰国房地产泡沫已经积累到了比较严重的程度，泰国上上下下都十分乐观，在应实行紧缩货币政策时，未引起重视。1997年初，当泰国糟糕的经济数据披露之后，最终坚定了国际对冲基金攻击泰铢的决心，成为亚洲金融风暴的导火索。1997年7月2日，泰国政府被迫放弃对汇率的维护，东南亚金融风暴爆发，泰国房地产泡沫终于破灭。泰国泡沫经济崩溃后，有问题贷款高达582亿美元，不良贷款占整个贷款总额的45%。由于大量企业无法清偿外债，在呆帐压力下，银行和企业纷纷破产倒闭，居民的资产大量缩水，失业人数猛增，经济一厥不振。 　　从1984年9月，“中英联合声明”签署后，到1997年香港房价上升了近10倍。房价飞涨反过来激励了房地产市场上的投机风气，国际游资及本地炒家开始疯狂炒卖香港地产，楼价、地价飙升，严重脱离居民购买力，再加上股票市场的投机盛行，香港的泡沫经济很快就被吹了起来。1997年7月，金融风暴席卷东亚，香港很快就成了国际金融投机集???攻击的对象。从表面来看，投机集团攻击的是香港的汇率，其实，汇市、股市和房市是联系在一起的，一损俱损。当时，香港股市低到了冰点，楼市更是像坐过山车一样进入到低谷。香港的汇率保卫战打得非常惨烈。虽然在中央政府的支持下，击退了国际金融投机集团，保住了汇率，但是损失惨重。香港媒体评论说，这是伤筋动骨取得的“惨胜”。 　　 　　二、中国房地产市场泡沫的现状 　　 　　房地产泡沫是一种价格现象，是在金融支持过度背景下由于人们的群体投机行为导致的房地产价格偏离基础价格而持续上涨的现象。中国的房地产市场泡沫的严重程度如何？得从房价和购买者承受力入手分析。 　　（一）房价不断上涨、居高不下 　　由表1可以看出，2004年之后，全国房价和北京、上海及广东这三省市除个别年份略有下降之外，总体趋势都是上涨。 　　（二）居民的购房能力 　　假设某个城市的住房平均价格是每套80万元，一个北京居民贷款20年，按照商业贷款利率5.05%计算，每月还款5300元，才能购置房屋，可根据上表，北京居民的年平均工资4万元，月平均工资3333元，距5300元还相差2000元，即使工资涨幅较大，也需要超过20年工作才能买得起一套住房，这还是建立在无任何其他支出的情况之下，由此可见购房压力之大。房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)应当在3～6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难。根据北京市统计局和北