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房地产税评估制度国际比较与启示 　　一、房地产税评估制度的国际比较 　　 　　(一)房地产税评估方法 　　房地产评估制度是房地产税制的重要组成部分，它是指房地产税评估部门依据一定的技术手段和方法，对土地及其附着物(建筑物)的价值或面积进行定期评估。并据以作为房地产计税依据征税。当前，世界各国房地产税体系中的房地产计税依据有三类：一类是面积计价法。一类是市场价值计价法，一类是面积和市场价值混合法。世界上大部分国家尤其是发达国家都采用市场价值计价法，一些转轨国家和经济水平较低的国家，如捷克、智利、肯尼亚等采用面积计价法或混合估价法。但实行面积计价法和混合计价法的国家正在向市场价值计价法转变。从世界各国具体的评税方法看，主要是通过以下三种方法来进行房地产价值评估。 　　1.市场法 　　市场法即市场售价比较法。它是将应税房产与近期交易与之类似房地产的价格比较，同时考虑影响交易价格的各种因素，估定应税房地产价值。这种方法需要有发达的房地产市场、完善充足的交易资料和高度的信息化建设，多数发达国家普遍采用这一方法。市场法适用于居民住房、私人公寓、度假屋、农场等的评估。 　　2.收益法 　　收益法即收益还原法，也叫收入资本化法或收益现值法。它是指运用合适的收益率(资本化率或还原率)将未来的纯收益折算为评税财产现值的方法。这种方法是用每期的总收入减除总费用得出纯收益后，根据一定的收益率(资本化率)算出财产的评税值。这种方法适用于比较容易获得相同或同类财产市场租金价值的房产，如商店、写字楼等。 　　3.成本法 　　成本法即重置成本法。它是通过评估房地产的重置或重建成本来确定市场价值。由于这种方法考虑了财产折旧和无形损耗，因此，需要准确评估建筑物的成本、土地价值及折旧。在财产相对比较新、还不存在同等财产的销售以及建筑物相对独立的条件下，宜采用这种方法，如工业财产价值经常采用这种评估方法。 　　 　　(二)房地产税的评估手段 　　房地产税的评估手段主要有三种，一是批量评估手段，二是单宗评估手段，三是自行评估手段。批量评估是指借助计算机信息系统，采用法定形式建立的参数体系。分片区批量评估应税房地产的市场价值。据以计算应征税款的方法。单宗评估是指评税专家遵循法定规程，选用合适的评估方法，对个别产权结构和建筑结构复杂、功能多样的应税房地产进行评估的方法。自行评估是指财产所有人对其自有财产确定一个评估价值，并以此进行财产登记和申报纳税的方法。 　　从目前的情况看，以市场价值为计税依据的国家普遍采用批量评估手段。如美国、英国、法国、德国、荷兰、挪威、芬兰、爱沙尼亚、塞浦路斯和罗马尼亚等。其中，美国广泛应用计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)作为房地产评税价值的技术支撑系统。还有一些转轨国家和发展中国家正在开展批量评估工作，如匈牙利、立陶宛、波斯尼亚、马耳他等。由此可见，批量评估已成为世界各国评估手段发展的趋势。 　　在个别缺乏专业估价人员，税收征管水平较低的国家，如匈牙利、泰国、突尼斯和菲律宾以及哥伦比亚实行自行估价制度。但由于财产所有人自主估价，财产价值存在被低估的倾向，加之居民纳税意识薄弱，税务部门缺少足够的人员对自行申报财产税数据的审核，往往会造成税源大量流失的状况。 　　 　　(三)房地产税的评估机构 　　世界各国或地区对房地产税评估均设有专门的估价机构，这些估价机构有的隶属于税务系统(但一般与征管系统分开)，有的独立于税务系统，但一般来说在工作中独立性较强(见下表)。如澳大利亚各州设立总评估师办公室，负责税基评估，总评估师由议会任命，对州长负责；美国不动产税基评估主要在地方政府，波士顿60多万人，仅政府不动产价值评估人员就达200多人：英国由国家税务局内部的估价办公室进行房地产税基评估：香港地区则由与税务局平行的库务署来进行。通过这套管理体系的设立。保证了不动产税基评估的进行，这是房地产税稽征的基础。 　　目前，极少数的国家，如新西兰、博茨瓦纳、肯尼亚和南非利用私人评估机构协助市政当局进行房地产评估。但是，利用私人评估机构进行评估容易产生数据的可信度、质量控制手段等问题。 　　 　　(四)房地产税的评估周期 　　世界各国评税周期的规定一般分为两种：一种是对评税周期由法律规定，包括必要时推迟或取消房地产重估的规定；另一种是评税周期没有法律规定。但在实际操作中有一般规定。从各国实施的实际情况看，重估周期一般都在3―10年的范围内波动，其中以3年和5年作为周期的最多，只有极少数国家每年都进行重估，还有一些国家很少评估。一些发达国家和地区由于技术和财政能力相对较强，评估周期较短且相对固定；反之，一些发展中国家或地区评估周期则较长且不固定。除此以外，一些国家如约旦、哥伦比亚和巴西采用房地产价格