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房地产行业财务绩效评价 　　【摘要】公司作为现代企业的基本组织形式，绩效评价对于公司战略管理而言是至关重要的。而房地产行业作为我国的支柱型产业，房地产行业上市公司的财务绩效评价是投资者以及政府决策者共同关注的。本文将以沪深两市的房地产上市公司为研究样本，利用上市公司财务绩效评价体系，借助SPSS分析软件，应用主成分分析法进行分析，找出房地产上市公司整体存在的问题，以此促进房地产行业的健康发展。 　　【关键词】财务绩效评价；房地产；上市公司；主成分分析法 　　 　　引言 　　在房地产行业成为国之基石的今天，房地产行业上市公司的境况，成为各界所共同关注的问题。而企业财务绩效评价能够比较直观和客观地为投资者判断企业的财务状况的总体水平，揭示其所面临的风险大小和成长空间。因此，对我国证券市场上的房地产上市公司的财务绩效进行评价十分必要。实际上，我国的证券市场为房地产企业提供了一个快速发展的融资平台，一般而言能在上市融资的房地产企业都是业内的佼佼者。在房地产业如此繁荣的情况下，为什么一些企业在成功上市后保持了良好的发展势头，而另一些则在经营上出现了不同程度的亏损？房地产上市公司的运营情况到底是怎么样的？要解决这些问题，就必须对房地产上市公司的财务绩效做出分析与评价。本文将构建影响房地产上市公司绩效的财务指标体系，对我国房地产上市公司的业绩进行实证研究，对房地产上市公司的财务绩效做出评价，以期对房地产上市公司有个清晰正确的认识，从而为提高我国房地产上市公司管理水平和整体业绩提供可供借鉴的数据资料和理论依据。 　　一、房地产上市公司财务绩效评价指标体系的建立 　　进行财务绩效评价，必须要确定评价的指标体系，这是评价的基础。指标的选择合适与否对于被分析者有举足轻重的作用。只有科学合理地构建评价指标体系，才可能得出科学公正的评价结论。而本文所借助的SPSS统计分析型软件，我们通过它来进行标准化处理，生成相关系数矩阵等，以简化计算，方便数据的处理。 　　1.财务指标的选取 　　因为房地产上市公司财务绩效评价??标体系是为了评价企业经营绩效而提供依据，所以它应该随着企业经营战略主导思想的变化而变化。故房地产上市公司的绩效评价指设置的应该符合以下几项主要原则：重要性原则、相关性原则、可操作性原则、适应性原则。为了全面考察房地产企业各方面的优劣，我们将房地产企业的绩效分为盈利能力、偿债能力、营运能力及成长能力四个二级指标。在四个二级指标下又可以细分成多个三级指标。 　　2.财务指标的主成分分析模型 　　主成分分析方法也称主分量分析，是统计学中一种对多元问题的数据处理方法。其主要步骤有：构造样本矩阵、将指标数据标准化、求相关系数矩阵、求特征值、求各主成分的贡献率以及累计贡献率、确定和解释主成分、构造综合评价函数、估计综合评价指数并排序。 　　二、房地产上市公司绩效评价实证研究 　　为了验证已设计的房地产上市公司财务绩效评价指标体系的合理性，我们将在沪深两市的房地产上市公司中选取样本，并采用主成分分析法对房地产上市公司的绩效进行评价。据前面对构建指标体系的分析，结合我国上市公司的财务特点及选定的财务比率要能反映传统评价体系中盈利能力、偿债能力、营运能力、成长能力四个方面的评价指标，联系本文对财务绩效评价指标的研究和讨论，另外考虑到财务指标的可获得性以及本文实证分析需要等因素，本文特选定8个财务比率作为上市公司财务绩效评价的构成指标，分别为：净资产收益率、营业利润率、流动比率、速动比率、应收账款周转率、总资产周转率、主营业务收入增长率、净利润增长率。 　　1.样本选择 　　按证券界的一般标准，房地产上市公司大致可以分为三大类：一类是主要从事住宅类开发的上市公司，比如深万科；一类是主要从事开发区开发的上市公司，比如外高桥；还有一类是综合类的房地产上市公司，比如中远发展等。一般认为，公司某类业务的营业收入比重大于或等于50%时，就应将其划入该业务对应的类别。 　　房地产业的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，当地经济发展水平越高，当地的房地产业的发展势头越好，具有典型的区域化特征。我国房地产上市公司的地域特征非常明显，上海、深圳两地聚集了许多知名的、规模较大的房地产企业，是房地产上市公司密集的地区。根据深交所及上交所的2008年的数据，深圳、上海的房地产上市公司总数的15%和23%，占据了房地产市场的半壁江山38%。因此本文以两地的部分房地产上市公司作为研究的对象，借助SPSS分析软件，通过主成分分析法对其进行财务绩效评价，以期加深对上海和深圳两地房地产市场的理解，为房地产企业的发展提供一些有意义的借鉴。 　　2.样本财务数据 　　据资料显示，2010年沪深两市的房地产上市公司一共有137家，但鉴于部分公司只公示出了部分财