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房屋登记中侵权责任分析 　　一、房屋登记中的侵权形式 　　 　　登记过程由当事人的申请行为和登记机构的登记行为构成，当事人之间发生的法律行为在其申请后，登记人员经过审查等必要程序记载于登记簿后发生物权效力，换言之，基于法律行为的登记是将当事人的债权关系转化为物权效力或准物权效力的过程。申请不实或登记不当都会引起侵权结果，按侵权主体不同有以下两种情形。 　　1.申请人的侵权形式 　　登记由申请人启动，申请不当将造成五种侵权行为。 　　一是申请不实导致记载权利不实。申请人就法律事实或法律行为申请登记，如果隐瞒事实虚假申请，将他人的权利申请登记为自己的权利，则明显为侵权。 　　二是预告登记后不及时转为本登记导致债权无法转化为物权。预告登记的目的是债权人为了优先取得未来物权，由于债务人的原因预告登记迟迟无法转为本登记，则债权人无法按期取得物权，影响债权人对预期物权的处置，从而侵犯买受债权人的利益。如预购商品房转让预告登记由于出售方的原因房屋不能竣工验收导致预告登记不能转为本登记，预购人无法及时取得房屋所有权，从而可能丧失转让的机会，其权利受到侵犯。 　　三是异议登记不当侵犯权利人利益。《物权法》规定，登记簿登记错误而权利人不配合更正时，利害关系人可以申请异议登记。根据《房屋登记办法》，异议登记期间，权利人暂缓处分房产，如果异议申请人登记不当或不及时注销异议登记都可能使真正权利人的物权受侵犯。因此，《房屋登记办法》规定异议登记不当给权利人造成损害的，利害关系人应承担法律责任。 　　四是债权消灭不注销预告登记或抵押登记。预告登记并不必然会转为本登记，当债权消灭或约定条件不成就时，预告登记应申请注销；抵押登记的房屋如果抵押权实现或债权消灭，抵押权随之消灭，当事人也应及时申请抵押注销登记。但现实中，预告登记权利人或抵押权人往往因为对债务处理结果不满意、抵押权虽然实现但没有获得应得的金额等原因，怠于行使注销登记义务，登记机构又无法按申请人一方意愿办理注销登记，导致预告义务人或抵押人无法对本应涂销的权利进行单方注销，造成其权利受到侵犯。 　　五是申请人未及时登记导致其自身权利受侵犯。由于有的当事人房屋登记意识淡薄，其通过买卖、赠与、判决等取得房屋所有权后不及时登记，导致登记簿记载的名义所有权人在明知房屋已被处分的前提下仍然为达到某种目的申请抵押或转让登记，从而侵犯一些债权人的利益，导致在先买卖关系中的买受方或受赠方等债权主体无法最终取得物权。 　　2.登记机构的侵权形式 　　登记机构的不规范行为会带来侵权后果，主要有三种典型侵权行为。 　　一是与申请人串通侵犯权利人利益。有的登记机构工作人员有主观侵权动机，为与申请人共同获取不当利益，在明知申请人存在虚假书证的前提下仍为其办理登记，或者利用职务之便，给明知不能办理的业务办理登记，为申请人作案提供便利，如窃取房产证制造假的房产信息骗取借款、书证不齐依然给予登记等。 　　二是未尽审查注意义务导致登记错误。登记机构工作人员在登记的受理、审查、记载于登记簿阶段都要履行相应的注意义务，要查验申请材料、询问有关事项、现场查看，如果收取了虚假产权证办理了转移登记、将已受理查封的房产办理抵押、应当共同申请登记的仅接受其中一方的申请给予办理了登记等行为都是审查不严最终导致登记错误，从而侵犯真正权利人的合法权益。 　　三是登记不作为导致权利人利益无法得到法律保护。登记机构如果对申请人的合法申请不予受理则会伤及申请人的权利。不作为和乱作为一样会酿成侵权后果。有的登记部门不受理在建工程抵押登记，有的不受理预告登记。在建工程抵押登记是贷款人有效监控开发贷款的途径，如果不予抵押登记将使债权人丧失优先受偿权，一旦发生风险，其损失是巨大的。这种损失与登记不作为有直接的因果关系。 　　 　　二、登记错误导致侵权的补救方式 　　 　　根据《侵权责任法》第15条，对于侵犯房产等财产权利的当事人，承担侵权责任方式有返还财产、恢复原状、赔偿损失。就房屋登记而言，根据申请人与登记机构(包括登记人员)这两个不同侵权主体，受害人有不同的救济方式。 　　1.受害人被申请人侵权的补救方式 　　补救方式可以有三种途径。 　　一是受害人与侵权人申请更正登记。更正登记是对原登记簿记载错误的纠正，原登记簿记载的权利人申请错误导致权利记载有误的，根据《房屋登记办法》，名义权利人可以申请更正，或者名义权利人协同受害人共同申请更正。通过更正登记，则重新确认物权，达到返还财产的目的。 　　二是受害人申请异议登记。当登记簿权属记载有误但名义权利人不同意更正登记时，利害关系人可以申请异议登记。异议登记暂时打破登记簿公信力，在异议登记期间，受害人可以就自身的权利受名义权利人侵犯提起诉讼，法律给予的起诉期限为异议登记后的15