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民生视阈下房市困局求解 　　［摘 要］当前房价过高、上涨过快,投机严重,加大了通过市场解决住房问题的难度,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展。本文从转变政府职能、完善行政问责、运用金融财税手段、系统思考等方面,对房市困局进行求解。 　　［关键词］民生;房市；求解 　　［中图分类号］F275 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2010）52-0054-02 　　 　　中国革命的三大法宝：统一战线、武装斗争和党的建设,而“还富于民”是三大法宝之根基。解决当前的住房困局也不难,只要重拾中国革命法宝――“还富于民”即可。随着公务员分配福利房、富人取得保障性住房、官员倒卖限价房等现象的曝光,对高房价的怨愤已经导致人们对政府的不信任。住房关系国计民生,既是经济问题,更是影响社会稳定的民生问题。 　　 　　1 房屋具有准公共品特点 　　 　　准公共物品介于私人物品和纯公共物品之间,其使用和消费局限在一定的地域中,受益的范围是有限的。由于消费“拥挤点”的存在,准公共物品往往必须付费消费,在消费上存在着竞争。房屋建造地点固定、房型多样、建造式样单一、生产周期长等,受到地域性和土地市场的限制,与一般商品相比,具有不充分竞争性的和非排他性,因此从社会保障角度也可被称为准公共产品。同时,住房又具有消费的争夺性和排斥性,有人购买住房就排斥其他人购买同一房屋。在一线城市,如上海、北京、三亚等,存在着“拥挤效应”和“过度竞争”的问题,具有较大的外部性,人们争相在城市环境好的地方购房。房屋是最基本的社会保障和民生物品,弹性需求小,刚性需求大。“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”,如有人被排斥在外,就会造成流离失所,引发社会动荡。 　　“身居广厦千万间,睡觉只需三尺宽”,基于舒适和维护成本的考虑,房屋需求量是有限度的。因而,又具有一定程度的非竞争性：一是房屋居住的舒适度并不仅仅决定某人的出价,与之密切相关的社会环境也决定居住者的幸福感；二是居住权是每个人最基本的生存权,安居才能乐业,才能建设和谐社会和保障社会财富。住房货币化消除了福利分房的一些弊端,为改善住房条件积累了充裕的资金,??时把人们基本生存条件完全商品化,把住房从民生变为经济。政府被GDP和土地财政所驱动,放弃了承担低收入家庭住房保障的责任。我国住房经历三次标志性事件：第一次是土地由无偿划拨改为有偿出让,第二次是由福利分房改为住房货币化,第三次是土地由政府定价改为市场定价(招拍挂)。每次制度的变迁,都将土地、住房朝向商品转变,剥离住房的准公共性。 　　 　　2 高房价的形成 　　 　　一般来说,房价的构成包括楼面地价、建设规费、建造成本、开发商利润、流通利润、相关税费等。房屋本身的建造成本并不高,据测算,砖混结构(六层)的房屋成本大约500元/平方米,高层框架结构大约800元/平方米。六层房屋的每平方米摊派的土地面积约为0.45平方米,高层(18层以上)低于0.35平方米。县级城市建设规费大约100元/平方米,中等城市大约150元/平方米,大城市大约200元/平方米。住房交易税费,如契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、所有权登记费等,约为房屋成交价的15%,房地产开发费用(销售、管理、财务费用)约为开发成本的15%。若县城土地价格按30万元/亩计算,砖混结构房屋开发成本为1100元/平方米,框架结构为1450元/平方米。若中等城市土地价格按100万元/亩计算,砖混结构房屋开发成本为1750元/平方米,框架结构为1950元/平方米。若大城市土地价格按300万元/亩计算,砖混结构房屋开发成本为3600元/平方米,框架结构为3400元/平方米(地价越高,框架结构摊派的楼面地价越多)。 　　房地产开发利益相关方有政府、开发商、炒房者(投资投机者)、安居者(刚性消费者)。政府通过垄断、征收、行政许可分别取得土地出让金、税金、建设规费,开发商捂盘惜售获得超额利润,炒房者炒房获得升值差价,而最终所有的费用由安居者承担。从附表可以看出,房屋的建造成本所占比重较小,而土地成本、升值差价、开发利润比重相对较大。目前,在住房持有环节,只有较低的物业费；在购买环节,较高的一次性税费可转由买方承担,也缺乏对卖方升值差价进行调节的不动产税。目前房价相对工薪阶层高得离奇,但高收入群体可以轻松地跨越资金门槛,借助银行贷款,数倍放大购买力。在住房持有成本低、无资金门槛、有经济激励、有贷款支持的条件下,可出租获益,又可长期持有升值,无限量、无约束的资本,追逐受到资源约束的住房,推动房价不断上涨。在恐慌性购抢购潮中,热度直逼原始股申购。如2009年年底到2010年年初,三亚的房价几乎是一天一价,某楼盘排号超过推出量20倍,房价在“申购”过程中翻番。 　　高收入群体购房