盛泽春之声商业项目分析报告2008年10月.pptVIP

前 言 本次报告我司杜绝花绍和长偏大论； 将考虑以最直接的方式解读分析项目实际情况； 建议最合适和最贴切的商业模式，以利润最大化和长期效益原则预估项目操作成功最大可能性，望开发商耐心吸收并加以探讨和沟通！ 使用面积：3900平方米建筑面积：5570（79%得房率）数量：约98个商铺主力面积：30-60平米 地下1层列举商家：儿童主题广场：服饰（50平米）玩具（50平米）儿童游艺（1000）儿童摄影（200平米）儿童教育（500）儿童文具（50） 使用面积：6307平方米建筑面积9010（70%得房率）数量：约168个商铺主力面积：40-60平米 使用面积：3696平方米建筑面积：5280（70%得房率）商铺数量：约107个商铺主力面积：30-60平米公寓数量：62户主力面积：45平米左右 使用面积：929平方米建筑面积：1327（70%得房率）商铺数量：约24个商铺主力面积：45-55平米公寓数量：62户主力面积：45平米左右 使用面积：589平方米建筑面积：841（70%得房率）商铺数量：约21个商铺主力面积：35-45平米公寓数量：62户主力面积：45平米左右 总面积：93525层总户数：62*5=310户公寓数量：62*2=124户主力面积：45平米左右 伴随项目改造规划的实施，同策商业部针对沪上知名零售、餐饮品牌展开访问，他们对于项目的 未来发展，以及看好程度也作了一番评估； 零售类反馈：迪卡侬、Reporter、MCM、??Sport、DUNHILL、ICB、EXPOOL、 JESSICA、LIU.JO、JESIRE，CK等时尚品牌反馈： 大宁拥有大量的中高档消费群体，区域内中高端品牌零售较少，对于零售类是个机会，在品牌入 驻的同时也提高了大宁的整个品牌形象。并且大宁目前的人流量大，消费力很强，品牌零售的入 驻其辐射范围将大大增加。共和新路作为南北主要交通干道，再加上紧邻大宁商业，对于其品牌 的展示和推广起到了重要作用。对品牌在上海北区的推广将是重要的一步. 餐饮娱乐类反馈：辛湘汇，传奇桌球，潮人轩，葡京港式餐厅反馈： 大宁人口众多，其消费水平较高，且紧邻市北工业园区，对于娱乐和商务宴请业态是个很好的发 展机会。并且大宁国际本身就带来大量的人流，项目停车位较多.在更多餐饮和娱乐的入驻，有利于成为北海夜 生活标杆。 大宁周边1F零售租金在6～8元/平方米/天，面积在5～10平方米（使用面积）。闸北其他区域集中性商业如大华虎城零售租金在10～12元/平方米/天，面积在10～50平方米（建筑面积）。类似零售品牌,ONLY,MODE,JACK JONES,ESPRIT目前在大宁国际的租金在9.2元～12.6元.平方米/天。面积在150～300。且位置处于内街。递增是15％。面积在150～250平方米。由于我们定位一楼的零售主要为品牌服饰，１楼零售面积预计１４１８０平方米。 1F餐饮租金预测 大宁周边餐饮的租金在5～8元/平方米/天，面积20～200平方米（使用面积），闸北其他区域集中性商业如大华虎城餐饮租金在5～7元/平方米/天，面积在200～400平方米。类似KFC，味千拉面在大宁目前的租金8.4～10.5元/平方米/天。面积在200～300平方米（建筑面积），位置较好。根据周边市场，大宁国际和同区域集中性商业1F餐饮价格的对比，采用保守的租金价格，建议起始租金采用6元(类似于COSTA，糖潮等客户普遍都能接受6元这个价格).项目预计面积有３５４５平方米．项目开业阶段，由于要培育市场，我们建议1～2年租金保持不变，递增采用市场通用的逐年递增5％。第6年由于合同需要续签及市场已经成熟，根据整个餐饮市场商家替换时调整的租金递增幅度，我们采用10％。 2F零售 闸北其他区域集中性商业如大华虎城2楼零售租金在6～8元/平方米/天，面积在10～30平方米（建筑面积）。类似零售品牌中的水星家纺，LZ生活惊艳，目前在大宁国际的租金在6.9元～9.2元.平方米/天。主力面积在50～150平方米。由于我们定位2楼的零售主要以品牌服饰为主，我们采用保守测算方法，起始租金为5元／平方米／天，预计面积有８８６３平方米． 2F餐饮租金预测 闸北其他区域集中性商业如大华虎城3楼餐饮租金在2～3元/平方米/天，面积在300～600平方米。类似老正兴菜馆，小绍兴饭店在大宁目前的租金4.2～6.3元/平方米/天。面积在500～700平方米（建筑面积），大宁国际和同区域集中性商业２F餐饮价格的对比，采用保守的租金价格，建议起始租金采用3元(类似菜蝶轩，葡京茶餐厅等普遍都能接受4元).预计面积有８８６３平方米，项目开业阶段，由于要培