石家庄市场调研报告推荐.pptVIP

【优势】 地块所处位置仅邻二环，交通方便。 地块所处区域，仅邻规划中的正定新区，未来发展较好。 地块面积较大，便于整体规划。 地块旁边均为住宅区，生活环境尚可。 【劣势】 地块所述区域为传统工业区，目前附近尚有热力电厂、制药厂等，有一定污染。 地块所述区域配套不完善，缺少教育、商业医疗等资源。 单独拿地开发可行吗？ 建议可行性 金石地块会拆分为多个地块进行出让，若保利不全开发，或者通过晋煤金石名义，获得其中一块等土地，是可行的。 但是全国宏观调控和石家庄城市边缘特性，及大量的城中村改造，国企搬迁，也有在限购的政策下，石家庄有多大的市场需求量，不容乐观，故单独拿地开发，有一定风险较大。需经过良好的项目规划管理，严格成本控制，以平价进入市场，方可立足市场，有一定利润。 单独拿地可行 有一定风险 需良好项目管理 到正定新区短、拼、快项目可行吗？ 建议可行性 正定新区有着良好的规划，正定北京分流机场、高铁车站、未来石家庄行政中心等，同时不受限购影响，中央领导关怀（习近平）等数多因素，地价又略低于市区，有着很好的发展预期。 若公司想发展石家庄市场，此建议风险性最小。 若要进入石家庄市场 正定市场较为理想 END! 谢谢 ——铭以诚信 品质为基 传承晋商文化成就地产楷模 市场需求分析 在快速增长的房地产市场面前 谁支撑着速增的供应量 谁在消化石家庄房地产的发展 有市场需求，才会有生产建设。从2005年开始，房地产投资、施工面积、竣工面积都快速增长。同时，从2005年开始，房地产销售面积也稳步快速的增长。结合石家庄近些年的发展规划和房地产市场需求的调研，可以看出看出市场由以下几部分人群消化： 房地产发展初期（刚市场化）消化一部分早期的需求，不做为重点研究，随着房价的增长，这部分人群早已消化。 政府公务员是稳定的购房群体。 城中村改造、老城基础配套改造等，通过拆迁补偿形成一部分市场。 中大型国企的产业职工，具有良好的社会保障少量积蓄，是石市的主要市场。 少量外地生意人和其他人员。 市场需求分析 上述五种人群中，目前的市场的主要支撑力量是哪一类人群 外地生意人和其他人员主要指收入较高的人群，受限购和石家庄边缘特性，高端置业流失，不是市场的主力需求。 市场发展早起，消化一部分外来和本地无房人员，这些人群已不是现在主要的市场支撑。 城改等拆迁补偿选择拆迁补偿款的，形成一部分稳定的置业人群。 通过努力成为各种级别的公务员，灰白收入稳定，较为稳定的置业人群。 石家庄工业多，多为中大型国企，职工保障好，有稳定积蓄和公积金，购房的中坚力量。 市场需求分析 国企产业职工 公务员 拆迁补偿人员 形成目前市场中坚力量 这类人群具有一下特点： 中大型国企具有良好的社会保障，医疗、子女教育、餐饮、交通等各方面，支出很小，容易形成稳定的积蓄； 有住房公积金； 勤奋、节俭、传统、不攀比； 生活模式化、固定化，稳定职工生活圈，不轻易改变生活地点。 国企产业职工 其他市场力量分析： 对于老城改造等一些拆迁不提供回迁住房的，获得一笔经济补偿，绝对购房需求； 城中村改造中，不选择回迁住房，而选择经济补偿的，也是绝对的购房需求； 公务员有稳定的福利待遇和社会保障，同时部分公务员有客观的灰色收入，购房中间力量之一。 其他市场力量 土地储备分析 大力推进城中村改造和国企搬迁 势必引起大量土地收储 2010-2011两年重点对外环水系片区、植物园片区、滹太片区、高营片区4大片区及外环水系沿线区域实施规划控制，涉及长安区、桥东区、新华区、裕华区、高新区、鹿泉、藁城、栾城、正定等9个县（市）、区34个行政村，土地总面积共60531亩，其中：可收储土地23143.71亩（商业用地6404.21亩、住宅用地16739.5亩，实际可收储面积以地籍调查与实地测量结果为准）、村集体经济组织预留发展用地面积约6325.77亩。 上述两年的提地收储计划，比2009计划收储1万亩，年增长15%。自石家庄02年开始推进城中村改造，实施三年大变样和国企搬迁以来，土地收储一直连续大幅增长。 土地市场分析 2010年石家庄出让土地面积金额双翻番 但实际新增有限 多为“补票” 石家庄市国土资源局土地出让结果统计，2010年石家庄共成功出让土地约共公开出让土地43宗，其中28宗涉及住宅用地（9宗住宅，19宗商住混合），7宗商业用地，8宗工业用地。 215万平方米，约合3225亩，实现土地出让收入约94亿元。土地面积和金