第五课房地产评测.pptVIP

1、供求状况 2、自身条件 3、环境因素 4、人口因素 5、经济因素 （3）进行区域因素修正 区域因素修正系数= = （4）进行个别因素修正 个别因素修正系数= = 解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式： ?该宗土地1998年1月1日的价格为： P98=10/10%+0.1/(10%)2=110(万元) ?该宗土地1993年1月1日的价格为： P93=10/10%×[1-1/(1+10%)5]+110/(1+10%)5 =37.91+68.30=106.21(万元) 例：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300张床位，平均每张床位向客人实收100元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同一档次旅馆一般床价为每床每天120元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类不动产的资本化率为10%。试估算该旅馆的价值。 （四）应用举例 解答：根据提供资料，可采用收益法评估。 1、计算年总收益 年总收益=365*120*300*（1-20%）=1051.2万元 2、计算年总费用 总费用=1051.2*30%=315.36万元 3、计算年纯收益 年纯收益=1051.2-315.36=735.84万元 4、计算旅馆价格 旅馆价格=735.84/10%=7358.4万元 （四）应用举例 四、土地使用权评估的成本法 （一）重置成本法概述 （二）重置成本法的操作步骤 （三）应用举例 （一）重置成本法概述 1.重置成本法——根据土地开发成本加上一定比例的正常利润、利息、税费等来确定土地价格的一种方法。 采用成本法估价求得的价格，称为“积算价格”。 2.理论依据——生产费用价值原理 3.特点： ?适用范围的限制性，一般适用于新开发的土地； ?成本高并不意味着效用和价格高； 实际成本——开发建造土地实际耗费的成本； 客观成本——对增加土地的效用起作用的成本。 ?可为土地投资者进行可行性分析提供重要依据。 4.适用范围 ——适用于既无收益又无较多交易的土地的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施用地的估价。尤其适用于新开发土地的估价。 基本公式： 土地使用权价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益 (二)重置成本法的操作步骤 1.计算土地取得费用 农地征用费（征用农村集体土地） 城市房屋拆迁安置补偿费（城市拆迁土地） 土地出让价格（土地使用权出让市场） 土地转让价格（土地使用权转让市场） 2.计算土地开发费用 基础设施配套费——七通一平（通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面） 公共事业建设配套费用——邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施费用 小区开发配套费 5.土地增值收益确定 土地增值收益 =土地成本价格×土地增值收益率 =(取得待开发土地费用+开发土地所需费用+利息+正常利润+税费)×土地增值收益率 4.计算投资利润 3.计算投资利息 * * 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估的特点和程序 一、房地产的含义及特点 二、房地产价格及其影响因素 三、房地产评估的特点 四、房地产评估的程序 一、房地产的含义及特点 房地产是房屋建筑物和土地使用权的总称，包括房产和地产。 位置固定性 使用长期性 影响因素多样性(自身、社会、周边) 投资大量性 保值增值性 几种常见的房地产价格: 1、土地价格 2、建筑物价格 3、房地价格 4、楼面地价=总价格/建筑总面积 =土地单价/容积率 二、房地产价格及其影响因素 6、社会因素 7、行政因素 8、心理因素 9、国际因素 10、其他因素 房地产价格的影响因素: 房地产分离评估、综合计价 评估时要对房产和地产分别评估，然后把两者进行综合分析，最终以一个整体价格体现出来，这是由房地产价格的特殊性决定的。 应用最佳使用原则 房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过合理论证，并能给估价对象带来最高价值。 法律、法规约束严格 对房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分为前提。 三、房地产评估的特点 四、房地产评估的程序 选择评估方法评定估算 实地勘察收集整理资料 拟定评估工作方案 明确估价基本事项 确定评估结果，撰写评估报告 第二节 土地使用权评估 一、土地和土地使用权价格 二、土地使用权评估的收益法 三、土地使用权评估