南宁青秀区 仙葫楼盘市场板块竞争.doc

仙葫楼盘市场板块竞争 仙葫的迅速发展日趋明显，房地产市场正从星星般的火苗慢慢燃烧，竞争力逐渐增强。看着各大楼盘连连座座拔地而起，仙葫瞬间以崭新的姿态呈现在世人面前。 2005年度销售成绩最显著的非万正·假日风景莫属，它创下了历史高峰，共销售586套住宅,成为本年度销售排行第一名。成绩之可观，凝聚了更大的吸附力带动着仙葫片区的发展。如今仙葫房地产住宅均价已经达到1973.78元/平米。对于现阶段的青秀区来说，凤岭板块开发的程度已经走向结束，而它的另一个开始则是由仙葫作为主导力量进行开发。 洋房板块市场竞争 房地产开发正阔步前进，大量的房地产产品源源不断地涌向市场，地段、地段、还是地段的“三段论”日益显示出其特殊的魅力，它甚至被视为金科玉律。房地产行业还有着这么一句话：“区位决定一切。”地段还决定着整个项目的定价，可见项目的地理位置成为整个楼盘销售量的关键。 仙葫分为三大区，分别是东区、南区、西区。东区重点建设五合大学城，是科教文化最浓厚的区域，由于该区是教育重点基地，因此该区几乎没有楼盘项目。而南区楼房销售量较少，正处于起步阶段。因此仙葫洋房板块市场竞争就集中在了西区。与凤岭版块不同，仙葫由于可开发的资源丰富，因此出现了几个竞争最激烈的大型楼盘，如海茵·国际花城、天池山等、万正·假日风景、长岛800里香江和上水人家特色楼盘。在此对其分析如下: 1、区位配套设施 从琅东一头的仙葫大道一直到开泰路是仙葫西区最繁华一带，外部配套设施相对来说比较齐全，该路段主要以私营房屋装饰店面为住，建有几家大型超市、菜市场和商场，方便居民们的生活。上水人家建筑在此路段的中心，可充分利用这些已有的生活配套资源。而蓉茉大道往后的仙葫大道较为冷清，万正·假日风景、海茵·国际花城、长岛800里香江和天池山等项目都集中在该段。因此相比较之下，上水人家比其他四个楼盘来说地理位置优势比较突显。 居住在离城市中心偏远的仙葫，拥有便利的生活配套设施是居民最向往的。相对小区内部配套来说,最具特色的分别为：万正·假日风景配有仙葫独一无二的200米咖啡风情街、时尚购物街、多功能的游泳池、凉亭、树阵广场，让居民足不出户便可享受生活的便捷。天池山拥有小区入口商业街、山顶会所商业街总建面积约9000㎡，小区前设有大型休闲步行花园，社区还提供休闲、活动场所总建筑面积为5000㎡，还配有游泳池、网球场等，给住户拥有一个减压放松、休闲娱乐的家园。海茵·国际花城则设有20000㎡中心广场，10000㎡海茵国际文化广场 ，10000㎡高尔夫练习场，网球场、羽毛球场、足球场、篮球场、游泳池等多项运动设施 ，以及异国风情商业街、购物超市 ，国际级会所，配备SPA室、咖啡厅、影视厅 ，星级度假酒店、小学、幼儿园齐全。这三个大项目覆盖土地面积大，因此内部配套较为完善。 2、销售价格竞争分析 排名 楼盘名 销售套数 销售面积 （M2） 销售总金额 （万元） 均价 （元/M2） 1 万正·假日风景 586 86932.38 141532986 1628.08134 2 海茵·国际花城 374 50618.25 106277389 2099.58639 3 上水人家 309 34945.592282.9468 4 长岛800里香江 147 17175.422278.97111 5 仙葫枫景 134 14850.582176.20706 6 华锦苑 131 18585.111365.27284 7 天池山 121 20373.92740.67748 2005年销售套数排名前7位上表所示，仙葫枫景、华锦苑相对其他各盘来说是属于小楼盘社区，因此以下的竞争对手我们将针对万正·假日风景、海茵·国际花城、上水人家、长岛800里香江、天池山这几个仙葫巨头作出市场竞争分析。 从销售均价来看最占优势的就是万正·假日风景，均价1628元/平方米，比2005年全市的仙葫区域住宅均价将低出300元，销售总面积达到86932.38 ㎡成为全年销售量第一。另四个项目都在2000元以上，而价位最接近的为上水人家和长岛800里香江。800里香江虽比上水人家的均价稍低，但销售面积竟少了一大节。可见影响这两个项目销售成绩的不是价格的问题，而是项目本身的内部问题。首先长岛800里香江地段优势不及上水人家，项目本身并不算大，因此没有足够的土地建设内部配套，楼盘间距也有所欠缺，唯一的好处就是该项目处在山腰上，正所谓站得高、看得远，地势高因此周边无其他建筑阻挡其视线，可看到邕江的美景，突出了“800里香江”的美丽称号。而上水人家虽没有美丽的景色围绕，但便利的生活配套以及内部的宽大的间距，新派“苏州园林”创造性的结合传统与现代的绿化