山东昌乐市阳光小镇项目整体定位及物业发展建议（83页） 2013年3月3日.pptVIP

销售中心-前台接待区 阳光小镇项目物业发展建议 深色豪华接待桌，尺寸约长5米，宽2米，高度为0.75米； 置业顾问座椅及客户座椅均为深色仿皮式转椅，方便挪动； 接待桌上面对应座椅放置深色笔记本电脑，便于记录客户的信息机查询信息； 接待台左侧摆放销售相关的宣传材料（户型单页、楼书、纸袋等）。 销售中心-沙盘、模型展示区 阳光小镇项目物业发展建议 区域沙盘： 悬挂式，要求有灯光效果。 项目沙盘： 大理石发光底座，透明围栏。 户型模型： 大理石发光底座，透明玻璃罩。 系统思路——操盘思路系统，关注客户敏感点，利用小环境营造提升项目品质。 叠拼创新——在建筑上打造“叠拼别墅联排感”，赢得市场。 样板间扬长避短——户型设计中巧妙运用空间释放（镂空吊顶）、光线提升（设置射灯）等方法，回避面积紧凑带来的不妥设计，增强客户认可。 风格纯粹——注重建筑细节，以此抓住客户的第一感觉。 总结分析 典型案例——上海香岛原墅 创 新 细 节 本次方案的思维导图 项目自身属性界定 项目目标及约束条件思考 区域房地产市场分析研究 昌乐区域宏观背景分析 项目定位及发展战略 可参考典型案例借鉴及分析 项目定位及发展战略 项目定位 发展战略 昌乐别墅项目领跑者，在潍坊区域房地产市场具有一定的影响力。 超越——昌乐市房地产目前竞争。 准确——把握规划、户型、建筑。 惊艳——园林与营销展示的效果。 细致——物业关注客户精神追求。 项目定位及发展战略 核心竞争力 企业文化及开发理念 持续开发积累的经验 对于居住文化不断追求的服务理念 不可复制的1.0低容积率 项目系统化操作，打造注重品质的别墅项目。 将不可复制的容积率发挥到极致。 真实展示——昌乐中高端客户以做生意为主，更为理性、现实，更相信自己看到的，必须以真正的实景打动客户，以真正的服务征服客户。 项目定位及发展战略 客户群定位 中高端 75% 高端 25% 项目前主力客户群： 以休闲度假为主的高端客户群 追求别墅生活的中高端客户群 昌乐城区人口少，项目体量大，扩大客户群范围是项目发展战略之一。 客户简介 访谈地点：长城大酒店大厅座驾：宝马轿跑Z4年龄：32岁左右目的：接生意伙伴。 着装：ARMANI品牌的休闲服饰配饰：江诗丹顿手表、苹果iPhone手机。从事行业：家族有企业。言谈：有良好的文化修养。业余生活：注重娱乐交际。对事业人生态度：追求事业的成功，追求完美主义。 有一定的分析和认知能力,有自己独到眼光，注重未来发展潜力。 客户需求与本项目的结合解读 初步有意向购买别墅，对于居住面积上比较倾向大面积，追求宽敞舒适，别墅的大气感。但是对于项目位置和周边配套目前不是很认可，生活不方便，但是对该区域的山、水、高尔夫资源及发展潜力还是很看好的。 行为模式 价值取向 客户一：个体业主 客户群分析及定位 客户简介 访谈地点：长城大酒店大厅年龄：40岁左右目的：与朋友一同昌乐谈生意。 着装：某品牌休闲服饰。买鞋的品牌：沙驰。配饰：德国朗格手表、诺基亚N8手机。从事行业：从事房地产行业。言谈：有良好的文化修养。对事业人生态度：特别注重自身形象，追求事业的成功。 有成熟的分析和认知能力,有自己独到眼光，注重未来发展潜力。 客户需求与本项目的结合解读 很懂房地产行业，对别墅有自己独到见解：别墅一定是独栋，否则不叫别墅，临沂根本就没真正的别墅，无论是风格还是户型、面积等，都没有他看中的。很看重别墅的安全、私密性。追求宽敞舒适、别墅的大气感以及别墅配套的全面性，例如温泉SPA区、红酒吧、游泳池等休闲娱乐、运动养生配套。 行为模式 价值取向 客户二：做房地产 客户群分析及定位 物业类型及布局建议思路 规划 地块分析 建筑形态比例 形态规划建议 建筑建议 风格比较 风格选择 细节建议 景观建议 景观主题 户型建议 户型面积 户型比例 户型设计要求 配套建议 会所功能定位 景观节点 会所位置选择 展示区建议 位置选择 展示区内容 户型设计要求 地块构想 总体规划构想 产品控制——仅管我们定位昌乐高端别墅项目，但项目产品面积不易过大，控制在客户群接受范围。 满足指标——控制产品面积，为满足容积率，适度加大建筑密度。但需保证别墅品质。 注重均好——每栋别墅景观均好性强。 组团空间——注重每个别墅小组团营造。 展示考虑——规划考虑未来项目展示面打造。 完善自身——在整体大环境、配套设施不完善的情况下，项目获得成功只有从自身出发，打造具有独特风格、时代特性、和谐布局和有特色、高品位的居住环境。才能更好的赢得客户。 昌乐阳光小镇项目物业发展建议 产品 建筑形式 自身比例 总数比例 独栋别墅 地上3层 100% 花园洋房 共5层 100% 注重客户——规划中充分考虑客户群的偏好顺序，