山东省东昌茶山专业市场项目定位与物业发展建 2009年9月.pptVIP

1、经济目标 2、社会目标 3、公司目标 1、项目如何站位 2、如何预留未来转型 3、项目如何定位 4、如何结合会展博览 5、其它需要关注问题 6、解决问题指导思想 1、项目地理环境 2、宏观经济环境 3、区域经济环境 4、城市商业环境 5、房地产业发展 项目地理环境 宏观经济环境 区域经济环境 茶山镇地处中国最发达的南部沿海经济带和著名的穗、莞、深、港经济走廊上。 茶山镇镇中心距 东莞市区仅10公里； 广州、香港约70公里； 虎门货柜码头45公里； 广州黄埔货柜码头45公里； 深圳蛇口货柜码头70公里。 具有良好的区位优势 。 发展状况 食品行业实现工业产值达22.8亿元，占全镇工业总产值约30%，固定资产投资超10亿元， 。 知名食品企业集聚茶山，其中有雀巢、嘉顿等国际性品牌，也有华美、圣心等本土民营企业。全镇食品行业产品涉及糖果、饮料、饼干、调味品等15个大类，2000多个品种，初步形成了以制造、销售及其他产业配套为一体的食品产业集群。全镇食品行业有各类名牌称号12个，其中全国名牌产品1个、省名牌产品1个、省著名商标2个、绿色食品7个、有机食品1个。 制定《茶山镇扶持食品企业发展若干意见》，协调工商、税务、劳动、社保、城建等部门，为食品企业在用地、用电、用水、税收等方面提供优惠。 出台奖励措施，对在我镇投资超1000万元的食品企业给予奖励。 制定《茶山镇名牌带动战略实施方案》，对获得“中国名牌产品”、“中国驰名商标”的企业，镇政府给与500万元的贷款贴息； 对获得“国家免检产品”的企业，镇政府给予200万元的贴息贷款； 对获得“广东省名牌产品”、“广东省著名商标”的企业，镇政府给予100万元的贷款贴息。 城市商业环境 五大功能区： 市中心商业片区、西北物流区、南部商住 区、东南部工业区、东部生态功能区。 商业情况： 茶山商业总体情况处于较落后的局面，但 由于商业环境不理想，商业项目数量少茶 山已有数年未有商业项目的供应，这也给 本项目的开发带来了一定的机遇。 房地产行业发展 环境分析总结 我国经济指标表明：全国经济形势出现不断转好的迹象。 我国食品行业在短暂的阵痛之后，将迎来长足发展。 广东食品行业虽然受到了危机的影响，但地位依然稳固。 市域经济数据表明，东莞未来经济将起暖回升，消费后劲十足。 东莞食品产业规划与布局，使其能够获得不断稳定发展的动力。 城市规划的调整，石龙、茶山将成“第三城”，城市发展空间加大。 东北部商圈逐渐形成，将为茶山的发展提供巨大的市场需求。 物流业，茶山未来发展的重要依托，不可忽视的要素。 1、供求分析 2、SWOT分析 3、机会评估研判 4、项目价值挖掘 供求分析 SWOT分析 外部环境影响评估及内部自身条件研判 正太观点：投资者对专业市场潜力和价值判断来源于以下六大关键因素： 区位价值、产业基础、政府支持、交通物流、规划设计、经营管理 项目价值挖掘 1、市场定位 2、功能定位 3、业态定位 4、客户定位 5、赢利模式分析 市场定位 与区域的经济文化及消费水平相协调； 与本区域现有专业市场有机结合，避免恶性竞争； 充分发挥项目优势，尽量减少劣势带来的影响； 防范于未然，加强风险意识； 结合多元化的目标，使价值最大化； 考虑产品设计，以便实现销售价格及速度上的双突破。 波特钻石模型—分析“竞争力”的宏观分析工具 钻石模型的运用——三种模式的竞争力研判 本项目定位： 集国际食品展示交易、副食品批发、农产品展示交易、食品安全检测、仓储 物流、商务办公、金融配套等功能于一体。充分体现国际食品、国内名特优 食品、有机绿色食品集散功能新型国际食品城。建设成为东莞东北部生活 配套型与珠三角产业配套型相结合的综合食品城项目。 客户定位 功能定位 一中心： 展示交易中心：以国际名品、副食品、农产品、食品原材料、机械、包装等产品批发、展示、交易为主要功能。 七大功能服务区： 展览、检测及电子信息区：以展览、检测及电子信息服务功能为主。 仓储配送服务功能区：以各类食品的仓储配送为主要服务功能。 休闲娱乐功能区：以满足市场内客商家及客户休闲娱乐需求。 信息服务功能区：提供行业及供求信息，提升企业竞争力。 商务中心及住宅配套区：以完善生活配套为基础，集住宅、办公、商务、酒店、休闲、娱乐、康体等为一体的配套区。 市场管理功能区：对市场进行市场管理、经营管理、物业管理等。 商务办公服务功能区： 展示交易区设计要点： 会展会议推介培训服务区：是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平； 业态定位 业态规划 项目赢利模式分析 1、形态建议 2、人流动线 3、开发周期 形态建议 1、市场风险 2、经营风险 3、产品风险 4、制度风险 5、策略风险 1、国际名品展示交易区、会展会议