房地产5、6节.pptVIP

第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格及其影响因素 第三节 收益法在房地产评估中的应用第四节 市场法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 第六节 剩余 法在房地产评估中的应用 第七节 基准地价系数修正法的应用 第八节 路线价法在房地产评估中的应用 第五节 成本法在房地产评估中的应用 一、基本思路 二、适用范围 三、土地评估的成本法操作步骤 四、应用举例 五、新建房地产评估的成本法操作步骤 六、旧建筑物评估的成本法操作步骤 1.含义： 成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本费用为依据而评估房地产价值的方法。即重置与被评估房地产可产生同等效用的房地产所需各项必要正常费用之和为依据，加上一定的利润、利息和税费来确定评估对象价格的方法。 成本法又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，用成本法估价求取的价格称为积算价格。 2.基本原理：重置成本 一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。 三、土地评估的成本法操作步骤 成本法的基本公式为： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 用成本法评估地价的程序是： （一）计算土地取得费用 （二）计算土地开发费用 （三）计算投资利息 （四）计算投资利润 （五）计算土地增值收益 (一)计算土地取得费用 土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况： 1．国家征用集体土地 2．取得已利用城市土地 国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。 关于征地费用各项标准， 根据《中华人民共和国土地管理法》规定： ⑴征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍； ⑵征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。 ⑶被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 ⑷征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 　　　按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。 为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。 土地开发费用包括： 1、基础设施配套费。对于墓础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。 2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 3．小区开发配套费。如绿化、小区照明、卫生等。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。 (三)计算投资利息 投资利息就是资金的时间价值。 在用成本法评估土地价格时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。 1.土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。 2.土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的—半。 如：某项房地产开发项目，开发建设期为两年，开发完成后即销售，土地开发费是均匀投入的。则土地取得费的计息期为整个开发建设期，土地开发费的计息期开发建设期的一半。 如：某项房地产开发项目，开发建设期为两年，销售期为一年，土地开发费是均匀投入的，第一年投入60%，第二年投入40%。则土地取得费、土地开发费的利息计算如下： (四)计算投资利润 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。 该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。要注意所用利润率的内涵。若